공매와 경매 차이: 온비드 입찰·유찰 저감·명도까지 항목별 비교 (2026)

공매와 경매의 차이는 한 줄로 정리하면 이렇습니다. 경매는 법원이 민사집행법에 따라 현장에서 진행하고, 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 국세징수법 등에 따라 온비드에서 온라인으로 진행합니다. 공매는 집에서 입찰할 수 있어 편하지만 인도명령 제도가 없어, 점유자가 나가지 않으면 명도소송까지 가야 합니다. 아래에서 입찰 방식, 유찰 시 가격 하락 폭, 명도, 대출까지 항목별로 비교하고 어떤 사람에게 어느 쪽이 맞는지 정리했습니다.

공매와 경매, 무엇이 다른가요

경매는 돈을 받지 못한 채권자가 법원에 신청해 채무자의 부동산을 강제로 파는 절차입니다. 근거법은 민사집행법이고 관할 법원이 주관합니다. 은행 근저당이나 판결문에 따른 강제집행이 대부분입니다.

공매는 세금이나 공과금을 내지 않은 사람의 재산을 국가·지방자치단체가 압류해 파는 절차가 대표적입니다. 근거법은 국세징수법 등이고, 한국자산관리공사(캠코)가 맡아 온비드에서 진행합니다. 온비드에는 압류재산 외에도 국유재산, 공공기관이 내놓은 수탁·유입 자산, 임대 물건까지 올라오는데, 이 글에서는 경매와 가장 비슷한 압류재산 공매를 기준으로 비교합니다.

같은 부동산에 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우도 있습니다. 이때는 먼저 잔금을 치른 쪽이 소유권을 가집니다.

항목별 비교표

입찰보증금 비율과 대금 납부기한은 물건과 공고마다 다르게 정해집니다. 온비드 물건 상세 화면의 입찰 정보와 매각결정 통지서에 적힌 날짜를 기준으로 삼으세요. 경매 쪽 서류 읽는 법은 경매 권리분석 방법에서 순서대로 정리했습니다.

유찰 시 가격은 얼마나 내려가나요

감정가 3억 원 물건을 예로 들어 보겠습니다. 경매는 직전 최저가에서 20%씩 내려가는 법원을 가정했고, 공매는 최초 공매예정가격의 10%씩 내려가는 것으로 계산했습니다.

경매는 한 번 유찰될 때 낙폭이 크고, 공매는 낙폭이 작은 대신 매주 진행돼 속도가 빠릅니다. 캠코도 안내하듯 예정가격이 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 감정 시점과 현재 시세가 다를 수 있으므로 실거래가를 따로 확인해야 합니다. 경매의 가격 하락 구조는 경매 유찰과 낙찰가율 정리에서 더 자세히 볼 수 있습니다.

가장 큰 차이, 명도

초보자가 공매에서 가장 많이 놓치는 부분이 명도입니다. 경매는 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있고, 결정이 나오면 강제집행으로 이어집니다. 절차는 경매 인도명령 신청 방법에 정리해 두었습니다.

공매에는 이 제도가 없습니다. 캠코도 공매 공고에서 임차인이 거주 중인 경우 명도 책임이 매수자에게 있다고 안내합니다. 점유자와 협의가 되지 않으면 정식 명도소송을 내야 하고, 판결을 받아 집행하기까지 몇 달 이상 걸릴 수 있습니다. 그 기간의 대출 이자와 관리비는 매수자 부담입니다. 소요 기간과 비용은 명도소송 비용과 강제집행 기간에서 확인하세요.

그래서 공매에서는 입찰 전에 점유 상태를 확인하는 일이 더 중요합니다. 공실인지, 소유자가 사는지, 대항력 있는 임차인이 있는지에 따라 명도 난이도가 완전히 달라집니다. 협의로 풀 때의 기준은 명도 협상과 이사비 글을 참고할 수 있습니다.

온비드 공매 입찰 6단계

1단계: 온비드 회원가입과 인증서 등록

온비드에 가입한 뒤 입찰에 사용할 인증서를 등록합니다. 법인이나 공동입찰은 추가 서류가 필요합니다.

2단계: 물건 검색과 공고 확인

용도·지역·가격으로 물건을 찾고, 물건 상세의 입찰 정보와 공매재산명세서, 감정평가서를 읽습니다. 처분 방식이 매각인지 임대인지도 함께 봅니다.

3단계: 권리분석과 현장 확인

등기부등본으로 말소기준권리를 찾고, 전입세대 확인과 현장 방문으로 점유자를 파악합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수자가 떠안을 수 있으므로 대항력 임차인 보증금 인수 가이드의 기준으로 점검합니다.

4단계: 입찰서 제출과 보증금 납부

입찰 기간 안에 온비드에서 입찰가를 입력하고, 발급된 가상계좌로 보증금을 입금합니다. 보증금이 기한 안에 입금되지 않으면 입찰이 무효가 됩니다.

5단계: 개찰과 매각결정

개찰 결과는 온비드에서 확인합니다. 낙찰되면 매각결정을 거쳐 잔금 납부기한이 정해지고, 떨어지면 보증금은 지정한 계좌로 돌아옵니다.

6단계: 잔금 납부와 소유권 이전

기한 안에 잔금을 내고 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비합니다. 농지는 농지취득자격증명이 필요하므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 농지·임야 물건의 점검 항목은 농지 경매 체크리스트와 같습니다.

상황별 선택 기준

어느 쪽이든 낙찰가 외에 들어가는 돈을 미리 계산해야 합니다. 취득세, 등기 비용, 명도 비용, 밀린 관리비까지 합친 예산은 낙찰 후 필요 현금 계산법으로, 대출 한도는 경락잔금대출 한도 조건으로 먼저 잡아 보세요.

자주 묻는 질문 10개

1. 공매가 경매보다 싸게 살 수 있나요?

항상 그렇지는 않습니다. 공매는 명도 부담 때문에 경쟁이 덜한 경우가 있지만, 그 부담이 비용으로 돌아옵니다. 명도 비용까지 더한 총액으로 비교해야 합니다.

2. 공매도 권리분석 방법이 같나요?

말소기준권리를 찾고 그보다 앞선 권리와 대항력 있는 임차인을 인수한다는 원칙은 같습니다. 다만 세금 체납으로 나온 물건이라 조세채권의 법정기일 등 배분 순서를 추가로 살펴야 합니다.

3. 공매 낙찰 후 점유자가 안 나가면 어떻게 하나요?

먼저 협의를 시도하고, 안 되면 명도소송을 제기해 판결을 받은 뒤 강제집행합니다. 인도명령은 신청할 수 없습니다.

4. 공매 입찰은 모바일로도 할 수 있나요?

온비드는 웹과 앱으로 이용할 수 있습니다. 인증서 등록과 보증금 입금 마감 시간을 미리 확인하세요.

5. 잔금을 못 내면 보증금은 어떻게 되나요?

기한 안에 잔금을 내지 못하면 매각결정이 취소되고 보증금은 돌려받지 못하는 것이 원칙입니다.

6. 공매가 중간에 취소되기도 하나요?

체납자가 세금을 납부하거나 송달이 되지 않는 등의 사유로 입찰 전에 취소될 수 있습니다. 입찰 직전에 진행 상태를 다시 확인하세요.

7. 같은 물건이 경매와 공매에 동시에 나오면요?

두 절차는 따로 진행되며 먼저 잔금을 치른 매수자가 소유권을 가집니다. 양쪽 진행 상황을 모두 확인해야 합니다.

8. 공매 물건도 대출이 되나요?

가능한 금융회사가 있지만 경매보다 취급처가 적은 편입니다. 입찰 전에 한도와 가능 여부를 확인해야 합니다.

9. 국유재산 공매는 압류재산과 무엇이 다른가요?

국유재산이나 공공기관 자산은 소유자가 직접 파는 방식이라 권리관계가 비교적 단순합니다. 다만 계약 조건이 공고마다 다르므로 공고문을 읽어야 합니다.

10. 초보자는 어느 쪽부터 시작하는 것이 좋을까요?

점유자가 있는 주택은 경매로, 토지나 공실처럼 명도 부담이 작은 물건은 공매로 시작하는 것이 일반적으로 무난합니다.

출처와 확인일

• 온비드(한국자산관리공사) — 공매 물건 검색, 입찰 일정, 공고별 보증금·납부 조건
• 대한민국 법원 경매정보 — 경매 물건, 매각기일, 매각물건명세서
• 국가법령정보센터 — 국세징수법 — 압류재산 공매 절차의 근거
• 국가법령정보센터 — 민사집행법 — 경매 절차와 인도명령의 근거
• 뉴스타운 — 캠코 압류재산 공매 안내 보도 — 유찰 시 10% 감액, 명도 책임, 공매 취소 가능성

자료 확인일: 2026년 10월 3일

작성자: 송석 (땅집이야기)