경매 입찰표 작성법: 입찰보증금 계산과 무효 되는 실수 7가지 (2026)

경매 입찰표 작성법을 칸별로 정리했습니다. 입찰보증금은 최저매각가격의 10%이며 입찰가격은 고칠 수 없습니다. 보증금 계산 예시, 대리·공동입찰 준비물, 무효 되는 실수 7가지와 당일 순서를 확인하세요.

경매 입찰표 작성법의 핵심은 사건번호와 입찰가격을 정확히 쓰고, 입찰보증금으로 최저매각가격의 10%를 빠짐없이 넣는 것입니다. 보증금은 내가 써낸 입찰가의 10%가 아니라 법원이 정한 최저매각가격의 10%이며, 재매각 사건은 20~30%로 높아질 수 있습니다. 입찰가격은 한 번 쓰면 고칠 수 없고, 고친 흔적이 있으면 무효가 됩니다. 아래에서 보증금 계산 예시, 본인·대리인·공동입찰별 준비물, 무효가 되는 실수 7가지와 입찰 당일 순서를 확인할 수 있습니다.

경매 입찰표 작성법: 칸별로 쓰는 내용

법원 경매는 대부분 정해진 날 법정에서 입찰표를 내는 기일입찰 방식으로 진행됩니다. 기일입찰표는 경매 법정에 비치되어 있고, 법원경매정보 사이트에서 양식을 미리 내려받아 써 갈 수도 있습니다. 칸은 많지 않지만 한 칸만 틀려도 입찰이 무효가 될 수 있어 순서대로 확인하며 써야 합니다.

• 입찰기일: 매각이 열리는 날짜를 씁니다.
• 사건번호: “2026타경12345″처럼 연도와 번호를 정확히 씁니다. 틀리면 다른 사건에 입찰한 것이 됩니다.
• 물건번호: 한 사건에 물건이 여러 개일 때만 씁니다. 이 경우 빠뜨리면 어느 물건인지 특정되지 않아 무효가 될 수 있습니다.
• 입찰자(본인): 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호를 쓰고 도장을 찍습니다. 법인은 법인명과 대표자, 등록번호를 씁니다.
• 대리인: 대리 입찰일 때만 대리인의 인적사항과 본인과의 관계를 씁니다.
• 입찰가격: 사려는 금액을 자릿수 칸에 맞춰 아라비아 숫자로 씁니다. 최저매각가격 이상이어야 합니다.
• 보증금액: 봉투에 넣는 매수신청보증금 액수를 씁니다.
• 보증의 제공방법: 현금·자기앞수표인지 보증서인지 표시합니다.
• 보증금 반환 확인란: 낙찰받지 못해 보증금을 돌려받을 때 서명·날인합니다.

입찰가격은 권리분석과 시세 조사를 끝낸 뒤 집에서 미리 정해 가는 것이 안전합니다. 법정 분위기에 휩쓸려 현장에서 금액을 올리는 일이 가장 흔한 후회입니다. 인수되는 권리가 있는지는 경매 권리분석 방법에서, 회차별 가격 판단은 경매 유찰과 낙찰가율 전략에서 먼저 확인하세요.

입찰보증금 계산 예시

민사집행규칙은 기일입찰의 매수신청 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 정하고, 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있게 합니다. 그래서 보증금은 입찰가격과 관계없이 사건마다 고정된 금액입니다.

위 금액은 계산 방법을 보여 주기 위한 가정입니다. 유찰 저감률은 법원마다 20% 또는 30%로 다르고, 낙찰자가 잔금을 내지 않아 다시 나온 재매각 사건은 보증금이 최저매각가격의 20~30%로 공고되는 경우가 많습니다. 실제 보증금액은 법원경매정보의 매각공고와 매각물건명세서에 적힌 금액을 기준으로 준비하세요.

보증금은 1원이라도 모자라면 무효이고, 더 넣은 것은 문제가 되지 않습니다. 현금보다 은행에서 자기앞수표 한 장으로 끊어 가면 세는 과정에서 생기는 실수를 줄일 수 있습니다.

입찰자 유형별 준비물

농지는 낙찰 뒤 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내야 하므로 일정이 빠듯합니다. 발급 절차는 농지취득자격증명 발급 안내를 참고하세요. 지분 물건이라면 공유자가 같은 가격으로 먼저 사 갈 수 있다는 점도 알고 들어가야 합니다. 자세한 내용은 공유자우선매수신고 절차에 정리되어 있습니다.

무효가 되는 실수 7가지

1. 보증금이 모자란 경우. 최저매각가격의 10%가 아니라 지난 회차 금액으로 준비했거나, 재매각 사건의 할증 보증금을 놓친 경우입니다.
2. 입찰가격을 고쳐 쓴 경우. 줄을 긋거나 덧쓴 흔적이 있으면 정정 도장을 찍어도 무효입니다. 새 용지에 다시 써야 합니다.
3. 입찰가격이 최저매각가격보다 낮은 경우. 지난 회차 유찰가를 기준으로 착각하면 생깁니다.
4. 사건번호나 물건번호를 틀리거나 빠뜨린 경우. 물건이 여러 개인 사건에서 물건번호를 비워 두는 실수가 많습니다.
5. 대리 입찰 서류가 빠진 경우. 위임장이나 본인 인감증명서가 없거나, 위임장 도장이 인감과 다르면 무효 처리됩니다.
6. 한 사람이 같은 물건에 두 번 관여한 경우. 본인 입찰과 다른 사람의 대리인을 겸하거나, 한 사람이 두 명 이상을 대리하면 모두 무효가 됩니다.
7. 입찰 마감 뒤에 낸 경우. 마감 선언 후에는 받지 않습니다. 은행 대기 시간까지 계산해 일찍 도착하세요.

무효는 아니지만 더 큰 손해가 되는 실수가 자릿수 착오입니다. 3억 5,000만 원을 쓰려다 0을 하나 더 붙이면 35억 원에 낙찰됩니다. 법원은 입찰자가 착오로 가격을 높게 쓴 사정만으로는 매각을 불허하지 않는 것이 일반적이어서, 잔금을 내지 못하면 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 금액 칸은 맨 오른쪽 “일” 자리부터 거꾸로 채우고, 억 단위 칸을 손가락으로 짚어 확인하세요.

입찰 당일 6단계

1. 1단계: 게시판에서 사건 진행 여부를 확인합니다. 당일 아침 취하·변경·연기된 사건이 법정 앞에 게시됩니다. 내 사건이 빠졌다면 입찰할 수 없습니다.
2. 2단계: 매각물건명세서를 다시 봅니다. 법정에 비치된 서류에서 인수되는 권리와 특별매각조건, 보증금 비율이 바뀌지 않았는지 확인합니다.
3. 3단계: 입찰표와 봉투를 작성합니다. 입찰표, 보증금을 넣는 매수신청보증봉투, 이 둘을 넣는 입찰봉투 세 가지를 받습니다. 봉투 겉면에도 사건번호와 이름을 씁니다.
4. 4단계: 집행관에게 제출하고 수취증을 받습니다. 신분증을 보여 주고 입찰봉투를 내면 수취증을 떼어 줍니다. 보증금을 돌려받을 때 필요하니 잃어버리지 않습니다.
5. 5단계: 개찰 결과를 확인합니다. 최고가를 쓴 사람이 최고가매수신고인이 됩니다. 2등은 내 입찰가가 최고가에서 보증금을 뺀 금액을 넘으면 차순위매수신고를 할 수 있습니다.
6. 6단계: 낙찰이면 영수증을, 아니면 보증금을 받습니다. 낙찰자는 보증금 영수증을 받고, 나머지 입찰자는 수취증과 신분증을 내고 보증금을 바로 돌려받습니다.

낙찰 뒤에는 보통 1주일 후 매각허가결정이 나고, 다시 1주일의 항고기간이 지나 확정되면 대금지급기한이 정해집니다. 잔금을 낸 뒤의 절차는 경매 소유권이전등기 촉탁 신청 방법과 경매 인도명령 신청 방법에서 이어서 확인할 수 있습니다. 진행 방식과 양식은 법원마다 조금씩 다를 수 있습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 입찰보증금은 입찰가의 10%인가요?

아닙니다. 최저매각가격의 10%가 원칙입니다. 얼마를 써내든 보증금은 같습니다.

2. 보증금을 더 많이 넣으면 무효인가요?

모자라면 무효지만 넘치는 것은 유효합니다. 초과분은 정산해 돌려받습니다.

3. 입찰가격을 잘못 썼는데 두 줄 긋고 고치면 안 되나요?

안 됩니다. 입찰가격은 정정이 허용되지 않으므로 새 입찰표를 받아 다시 써야 합니다.

4. 입찰표를 집에서 미리 써 가도 되나요?

됩니다. 법원경매정보 사이트의 양식을 출력해 작성해 가면 현장에서 서두르다 생기는 실수를 줄일 수 있습니다.

5. 도장을 안 가져왔으면 입찰할 수 없나요?

법원에 따라 무인(지장)을 허용하기도 하지만 운영이 다를 수 있으니 도장을 챙기는 것이 안전합니다.

6. 떨어지면 보증금은 언제 돌려받나요?

해당 사건 개찰이 끝난 직후 법정에서 수취증과 신분증을 확인하고 바로 돌려줍니다.

7. 낙찰받고 잔금을 못 내면 어떻게 되나요?

보증금을 돌려받지 못하고 물건은 재매각됩니다. 대출 가능 금액을 입찰 전에 금융기관에 확인해 두세요.

8. 차순위매수신고는 꼭 해야 하나요?

선택입니다. 신고하면 최고가매수신고인이 잔금을 낼 때까지 보증금이 묶이므로 자금 계획을 보고 결정합니다.

9. 부부가 함께 낙찰받으려면 어떻게 하나요?

공동입찰신고서와 공동입찰자 목록에 각자의 지분을 적어 입찰표와 함께 냅니다. 한 사람만 참석하면 불참자의 위임장과 인감증명서가 필요합니다.

10. 법원에 가지 않고 입찰하는 방법도 있나요?

기간입찰로 진행되는 사건은 우편 등으로 낼 수 있지만 대부분은 기일입찰입니다. 온라인 입찰을 원한다면 온비드 공매를 살펴볼 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

• 대한민국 법원 법원경매정보 — 사건별 매각공고, 최저매각가격, 매수신청보증금, 입찰 양식
• 국가법령정보센터 — 민사집행법 — 매수신청의 보증, 차순위매수신고, 대금 미납 시 보증금 처리
• 국가법령정보센터 — 민사집행규칙 — 기일입찰의 방법, 보증금액(최저매각가격의 10분의 1), 입찰표 기재사항

자료 확인일: 2026년 10월 6일

작성자: 송석