말소기준권리 찾는 법: 등기부 6가지 권리·임차인 대항력 판단과 인수 금액 계산 6단계 (2026)

말소기준권리는 경매로 매각될 때 자신과 그 뒤에 있는 권리를 모두 지우는 기준선이 되는 권리로, 등기부의 근저당권·저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 가운데 접수일이 가장 빠른 것입니다. 이 날짜보다 먼저 전입과 점유를 마친 임차인이 배당을 다 받지 못하면 그 보증금은 낙찰자가 떠안습니다. 다만 유치권·법정지상권처럼 기준과 상관없이 인수되는 권리도 있어, 날짜 비교 후 현장 확인까지 마쳐야 권리분석이 끝납니다.

말소기준권리가 되는 6가지 권리

민사집행법은 매각으로 저당권 등 담보권과 압류·가압류가 소멸하는 소멸주의를 원칙으로 합니다(제91조). 실무에서는 아래 6가지 중 가장 먼저 접수된 권리를 말소기준권리로 봅니다.

전세권 예외: 최선순위 전세권이라도 원칙은 인수입니다. 다만 건물 전체에 설정되어 있고(집합건물 전유부분 포함), 전세권자가 경매를 신청했거나 배당요구를 했다면 매각으로 소멸하므로 이 경우 말소기준권리 역할을 합니다.

임차인 대항력 판단표

주택 임차인은 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조). 그래서 같은 날 근저당이 접수되면 근저당이 앞섭니다.

인수 금액 계산 예시

아래는 이해를 돕기 위한 가정 사례입니다.

• 감정가 3억 원 아파트, 최저가 2억 1천만 원(1회 유찰, 30% 저감 법원)
• 임차인 A: 2020년 5월 10일 전입·점유, 확정일자 없음, 보증금 1억 원, 배당요구 안 함
• 근저당 B은행: 2021년 3월 2일 접수(말소기준권리)
• 가압류 C: 2024년 접수

A의 대항력은 2020년 5월 11일 0시에 생겨 근저당보다 빠릅니다. 배당요구를 하지 않았으므로 1억 원 전액을 낙찰자가 인수합니다. 따라서 2억 3천만 원에 낙찰받으면 실제 취득원가는 3억 3천만 원 + 취득세·명도비가 되어 감정가보다 비싸집니다.

같은 사례에서 A가 확정일자를 받고 배당요구까지 했다면, A는 순위에 따라 먼저 배당을 받고 부족분만 인수됩니다. 매각대금이 충분하면 인수액은 0원이 될 수 있습니다.

기준선과 상관없이 남는 권리

• 유치권: 등기에 나오지 않습니다. 공사대금 현수막, 점유 흔적, 매각물건명세서의 유치권 신고 여부를 확인합니다.
• 법정지상권: 토지만 매각되거나 토지·건물 소유자가 달라진 경우 문제가 됩니다.
• 분묘기지권: 임야·농지 경매에서 자주 등장합니다.
• 건물철거·토지인도 가처분: 후순위라도 인수될 수 있습니다.
• 선순위 소유권이전청구권 가등기·가처분: 낙찰받고도 소유권을 잃을 수 있는 고위험 권리입니다.

매각물건명세서의 “매각으로 소멸되지 않는 권리” 칸에 적힌 내용은 반드시 원문을 읽고, 비어 있더라도 현장 확인을 생략하지 않아야 합니다.

권리분석 6단계

1단계: 등기부 갑구·을구를 날짜순으로 정리합니다

등기사항전부증명서를 열람해 모든 권리를 접수일·접수번호 순으로 한 줄씩 적습니다. 말소된 권리(빨간 줄)는 제외합니다.

2단계: 6가지 후보 중 가장 빠른 것을 표시합니다

그 줄이 말소기준권리입니다. 그보다 위에 있는 권리는 모두 “인수 후보”로 따로 표시합니다.

3단계: 매각물건명세서의 임차인 현황을 대조합니다

전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금을 확인하고 대항력 판단표에 넣습니다. 매각물건명세서의 “최선순위 설정일자”와 내가 찾은 날짜가 같은지도 봅니다.

4단계: 전입세대 열람으로 숨은 점유자를 찾습니다

주민센터에서 전입세대 열람 내역을 발급받아 명세서에 없는 세대가 있는지 확인합니다.

5단계: 현장에서 등기 밖 권리를 확인합니다

유치권 현수막, 관리비 체납, 실제 거주자를 확인합니다. 집합건물은 관리사무소에서 체납 관리비(공용부분은 낙찰자 승계 가능)를 물어봅니다.

6단계: 인수액을 반영해 입찰가를 정합니다

예상 낙찰가 + 인수 보증금 + 취득세 + 명도비 + 체납 관리비가 시세보다 충분히 낮을 때만 입찰합니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 말소기준권리는 채권 금액이 큰 것이 기준인가요?

아닙니다. 금액과 상관없이 6가지 권리 중 접수일이 가장 빠른 것이 기준입니다.

2. 같은 날 접수된 권리가 여러 개면요?

같은 날이면 접수번호가 빠른 권리가 앞섭니다.

3. 임차인이 확정일자가 없으면 무조건 인수인가요?

대항력이 있으면 확정일자가 없어도 인수 대상입니다. 확정일자는 배당 순위를 정할 뿐입니다.

4. 전세권은 왜 예외가 있나요?

최선순위 전세권은 원칙적으로 인수되지만, 건물 전체 전세권자가 배당요구나 경매신청을 하면 매각으로 소멸하기 때문입니다.

5. 말소기준권리보다 늦은 임차인은 아무 권리가 없나요?

대항력은 없지만 확정일자 순위나 소액임차인 최우선변제로 배당은 받을 수 있습니다. 낙찰자에게 보증금을 청구할 수는 없습니다.

6. 가압류가 근저당보다 빠르면 가압류가 기준인가요?

네. 가장 빠른 가압류가 말소기준권리가 됩니다.

7. 매각물건명세서에 “인수”라고 적혀 있으면?

해당 권리는 낙찰 후에도 남습니다. 인수 금액을 입찰가에서 빼고 계산해야 합니다.

8. 상가 임차인도 같은 방식인가요?

상가는 사업자등록과 건물 인도 다음 날 대항력이 생기며, 상가건물임대차보호법 적용 범위(환산보증금)를 따로 확인합니다.

9. 인수한 보증금은 언제 줘야 하나요?

대항력 있는 임차인은 임대차가 끝날 때까지 거주할 수 있고, 계약 종료 시 낙찰자(새 임대인)가 반환해야 합니다.

10. 권리분석이 어렵다면 어떻게 하나요?

대법원 법원경매정보의 매각물건명세서·현황조사서를 먼저 보고, 인수 권리가 있으면 법무사나 변호사 상담 후 입찰하는 것이 안전합니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 「민사집행법」 — 제91조 매각에 따른 권리 소멸·인수
• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 — 제3조 대항력 발생 시점
• 대법원 법원경매정보 — 매각물건명세서·현황조사서 열람

자료 확인일: 2026년 11월 1일