경매 유찰 저감률: 법원별 20%·30% 최저매각가격 계산과 입찰가 정하는 6단계 (2026)

경매 유찰 저감률은 입찰자가 없어 유찰될 때 다음 회차 최저매각가격을 얼마나 낮추는지를 뜻하며, 법원에 따라 보통 20% 또는 30%입니다. 서울권 법원은 20%를, 인천·수원(본원) 등 다수 법원은 30%를 적용하는 것으로 정리되지만, 정확한 값은 해당 사건 매각공고에 나온 최저매각가격이 기준입니다. 아래에서 회차별 계산표, 보증금 계산, 유찰 물건에서 입찰가를 정하는 6단계를 정리했습니다.

경매 유찰 저감률이란

매각기일에 최저매각가격 이상으로 입찰한 사람이 없으면 그 회차는 유찰됩니다. 민사집행법 제119조는 이때 법원이 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하도록 하고 있습니다. 법률은 “상당히 낮춘다”고만 정하고 구체적인 비율은 각 법원 실무에 맡겨 두었기 때문에, 같은 감정가라도 어느 법원 사건이냐에 따라 2회차 가격이 달라집니다.

저감은 직전 회차 최저가 기준으로 이어집니다. 20% 법원이라면 감정가의 80% → 64% → 51.2%로, 30% 법원이라면 70% → 49% → 34.3%로 떨어집니다. 회차 간격은 보통 한 달 안팎이지만 사건마다 다르니 기일 내역을 확인해야 합니다.

법원별 저감률 참고표

아래 표는 공개 경매정보와 업계 자료를 모은 참고값입니다. 같은 법원이라도 사건 종류, 재매각, 특별매각조건에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 사건 공고와 대조하세요.

저감률이 높은 법원은 가격이 빨리 내려가는 만큼 2회차에 경쟁이 몰리는 경향이 있습니다. 실제로 저감률을 30%로 바꾼 법원에서 2회차 낙찰가율이 오른 사례가 보도된 적도 있습니다. 싸게 시작한다고 싸게 낙찰되는 것은 아니라는 뜻입니다.

회차별 최저매각가격 계산표

감정가 5억 원 아파트를 예로 들면 다음과 같습니다. 보증금은 각 회차 최저가의 10%로 계산했습니다.

공식으로 쓰면 n회 유찰 후 최저가 = 감정가 × (1 − 저감률)ⁿ입니다. 법원은 천 원 단위 이하를 정리하는 경우가 있어 공고 금액과 몇천 원 차이가 날 수 있습니다. 입찰표에는 공고된 금액 기준으로 보증금을 넣어야 무효를 피합니다.

유찰 물건 입찰가 정하는 6단계

1단계: 공고된 최저가와 저감률을 확인합니다. 법원경매정보의 기일 내역에서 회차별 최저가를 보면 그 사건에 적용된 저감률을 역산할 수 있습니다. 블로그 표보다 공고가 우선입니다.

2단계: 왜 유찰됐는지부터 찾습니다. 매각물건명세서에서 인수되는 임차인 보증금, 소멸되지 않는 권리, 비고란 특이사항을 확인합니다. 단순히 감정가가 시세보다 높아 유찰된 것인지, 권리 문제 때문인지에 따라 전략이 완전히 달라집니다.

3단계: 시세를 다시 잡습니다. 감정은 몇 달 전 시점이라 현재 실거래가와 다를 수 있습니다. 국토교통부 실거래가와 인근 급매 호가로 현재 가치를 따로 추정합니다.

4단계: 총 투입비를 계산합니다. 낙찰가 + 인수 금액 + 취득세 등 세금 + 명도·수리비 + 체납 관리비 중 공용부분을 더합니다. 이 합계가 시세보다 충분히 낮아야 의미가 있습니다.

5단계: 대출 가능액을 확인합니다. 경락잔금대출은 낙찰가의 일정 비율이 아니라 LTV·DSR 등으로 정해지므로, 입찰 전 가심사를 받아 잔금 부족 위험을 없앱니다.

6단계: 다음 회차까지 기다릴지 판단합니다. 저감 후 가격이 내 목표가 아래로 떨어진다면 기다리는 선택도 있지만, 저감률이 높은 법원일수록 다음 회차 경쟁이 치열해집니다. 목표가를 정해 두고 그 이상은 쓰지 않는 원칙이 가장 안전합니다.

유찰 횟수별 위험 신호

3회 이상 유찰된 물건은 최저가만 보면 매력적이지만, 인수할 보증금을 더하면 시세와 비슷해지는 경우가 적지 않습니다. 이런 물건은 권리분석에 자신이 없으면 전문가 검토를 받는 비용이 손실보다 훨씬 쌉니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 저감률은 법으로 정해져 있나요?

법은 “상당히 낮춘다”고만 정하고 비율은 법원 실무에 맡깁니다. 그래서 법원마다 다릅니다.

2. 내 사건 저감률은 어디서 확인하나요?

법원경매정보 사건 상세의 기일 내역에서 회차별 최저가를 보면 알 수 있습니다.

3. 2회차부터 보증금도 줄어드나요?

네. 보증금은 해당 회차 최저매각가격의 10%가 일반적이라 함께 줄어듭니다.

4. 재매각이면 저감률도 달라지나요?

재매각은 보증금이 20%로 높아지는 경우가 많고, 최저가는 직전 조건을 이어받는 것이 보통입니다. 공고를 확인하세요.

5. 유찰이 계속되면 끝없이 내려가나요?

남을 가망이 없으면 경매가 취소될 수 있어(무잉여) 무한정 내려가지는 않습니다.

6. 최저가에 딱 맞춰 쓰면 낙찰되나요?

최저가 이상이면 유효하지만 낙찰은 최고가 입찰자에게 갑니다. 경쟁이 있으면 더 높게 써야 합니다.

7. 저감률 30% 법원이 더 유리한가요?

가격은 빨리 내려가지만 경쟁도 몰립니다. 낙찰가율이 오히려 높아지는 경우가 있습니다.

8. 감정가가 시세보다 낮으면 유찰이 적나요?

대체로 신건에서 바로 낙찰되는 경우가 많습니다. 이때는 저감을 기다리면 기회를 놓칠 수 있습니다.

9. 회차 사이에 채무자가 갚으면 어떻게 되나요?

매각 전이라면 취하·정지될 수 있습니다. 입찰 전날 사건 진행 상태를 꼭 다시 확인하세요.

10. 계산기 사이트 값과 공고가 다르면 무엇을 따르나요?

언제나 법원 공고가 우선입니다. 계산기는 참고용입니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 – 민사집행법 — 제119조(새 매각기일), 최저매각가격 저감 근거
• 대법원 법원경매정보 — 사건별 기일 내역, 최저매각가격, 매각물건명세서

법원별 저감률 표는 공개 경매정보와 업계 자료를 바탕으로 한 참고값입니다.

자료 확인일: 2026년 10월 23일