부모 집 싸게 샀다가 세금 폭탄? 가족 간 저가양수도 증여의제 기준, 직접 정리해봤습니다

부모님 아파트를 시세보다 싸게 사면 절세가 될 줄 알았는데, 증여세에 양도세에 취득세까지 삼중으로 과세될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 2026년 지방세법 개정으로 가족 간 저가양수도의 세금 판도가 완전히 바뀌었습니다.

솔직히 저도 처음엔 이게 그렇게 복잡한 문제인 줄 몰랐거든요. 부모님이 보유하고 계신 아파트를 자녀에게 넘기는 방법을 찾아보다가 “저가양도”라는 걸 알게 됐는데, 처음엔 단순했어요. 시세보다 좀 싸게 매매하면 증여세도 아끼고 양도세도 줄이고, 일석이조 아닌가 싶었죠.

근데 파고들수록 함정이 한두 개가 아니더라고요. 증여세 기준과 양도세 기준이 다르고, 2026년부터는 취득세까지 중과되는 구조로 바뀌면서 “이거 잘못하면 세 가지 세금을 한꺼번에 맞겠는데?” 하는 생각이 들었습니다. 그래서 이 글에서는 제가 직접 세무사 상담도 받아보고, 관련 법 조문도 뒤져가며 정리한 내용을 나누려고 해요.

저가양수도, 도대체 뭐가 문제인 건지부터

가족 간 저가양수도는 말 그대로 특수관계인(배우자, 직계존비속 등) 사이에서 시가보다 낮은 가격에 부동산 같은 재산을 사고파는 걸 말해요. 예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트를 아버지가 아들에게 7억 원에 매도하는 식이죠.

이게 왜 문제냐면, 세법은 이런 거래를 곧이곧대로 안 봅니다. 시가보다 현저하게 낮은 가격으로 재산을 넘기면 “매매라고 포장했지만 실질은 증여 아니냐”고 보는 거예요. 상속세 및 증여세법 제35조가 바로 이 규정인데, 특수관계인 간에 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우 그 차액의 일부를 증여재산가액으로 의제한다고 되어 있거든요.

공동명의 아파트 팔고 양도세 신고했더니, 지분 계산에서 수백만 원 차이가 났습니다

여기서 핵심은 세 가지 세금이 동시에 걸릴 수 있다는 점이에요. 산 사람(양수자)에게는 증여세와 취득세가, 판 사람(양도자)에게는 양도소득세 부당행위계산부인이 각각 적용될 수 있습니다. 게다가 각 세금의 “현저히 낮은 가격” 기준이 전부 다르다는 게 진짜 함정이에요.

어떤 분은 “증여세 안 나오는 선에서 싸게 사면 되지 않아?”라고 생각하시는데, 증여세는 괜찮아도 양도세에서 덜컥 걸리는 경우가 많거든요. 이 부분은 뒤에서 구체적으로 설명할게요.

증여의제 기준 — 30%와 3억의 함정

증여세 과세 여부를 판단하는 기준은 상증세법 제35조와 시행령 제26조에 나와 있어요. 공식은 이렇습니다.

증여의제 발동 조건: (시가 − 거래가액) ≥ min(시가 × 30%, 3억 원)

쉽게 풀면 이래요. 시가의 30%에 해당하는 금액과 3억 원 중에서 더 작은 금액을 기준으로, 시가와 거래가의 차이가 이 기준 이상이면 증여세가 과세됩니다. 기준 미만이면 증여세 과세 대상이 아니고요.

그리고 증여의제가 발동됐을 때 실제로 과세되는 증여재산가액은 (시가 − 거래가) − min(시가 × 30%, 3억)으로 계산해요. 예를 들어 시가 10억짜리를 6억에 샀다면, 증여재산가액은 (10억 − 6억) − 3억 = 1억 원이 되는 거죠.

이 1억에 대해서 직계비속 증여공제 5,000만 원을 빼면 과세표준 5,000만 원, 여기에 세율 10%를 적용하면 증여세는 500만 원 정도예요. “생각보다 적네?” 할 수 있는데, 문제는 이게 끝이 아니라는 겁니다.

양도소득세에서 터지는 5% 부당행위계산부인

여기서 많은 분들이 간과하는 게 있어요. 증여세의 안전선은 시가의 30%인데, 양도소득세의 부당행위계산부인 기준은 시가의 5%라는 점입니다. 소득세법 제101조와 시행령 제167조에 따르면, 특수관계인 간 거래에서 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상이면 부당행위계산부인이 적용되거든요.

이게 무슨 뜻이냐면, 시가 10억 원짜리를 7억에 매매했을 때 증여세는 안 나와요(30% 기준 충족). 하지만 양도세 입장에서는 3억 원 차이가 시가의 5%(5,000만 원)를 훨씬 넘기 때문에, 매도자(부모)의 양도가액을 7억이 아니라 10억으로 재계산합니다.

구분	증여세 기준	양도세 기준
근거 법령	상증세법 제35조	소득세법 제101조
저가 판정 기준	시가의 30% 또는 3억	시가의 5% 또는 3억
과세 대상	양수자(산 사람)	양도자(판 사람)
효과	차액 중 기준 초과분 증여과세	양도가액을 시가로 재계산

결국 “증여세 안 나오는 선”인 시가의 70%로 매매해도, 부모 쪽 양도소득세는 시가 기준으로 다시 계산된다는 얘기입니다. 이걸 모르고 거래하면 부모님이 실제로 받은 건 7억인데 10억 받은 것으로 간주돼서 양도세를 내야 하는, 꽤 억울한 상황이 벌어져요.

제가 세무사한테 상담받았을 때 들은 말이 기억나는데, “양도세 부당행위계산부인은 비과세 요건을 충족하는 1세대 1주택이라면 문제가 안 됩니다. 시가대로 계산해도 비과세니까요”라고 하시더라고요. 그러니까 부모님이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 12억 이하 등)을 충족하면 부당행위계산부인이 적용돼도 실질적인 양도세 부담은 없을 수 있어요. 이 부분은 개인 상황마다 다르니 반드시 전문가 확인이 필요합니다.

2026년 지방세법 개정 — 취득세 12% 시대

사실 여기까지가 2025년까지의 이야기였어요. 2026년 1월 1일부터는 상황이 확 바뀌었습니다. 2025년 12월 31일 법률 제21308호로 개정된 지방세법이 시행되면서, 가족 간 저가양수도에 대한 취득세 과세 체계가 근본적으로 달라졌거든요.

이전까지는 형식이 매매인 이상 취득세는 실거래가 기준으로 1~3%만 냈어요. 시가 10억짜리를 7억에 샀으면 취득세는 7억 기준으로 약 2,100만 원 정도였죠. 그런데 2026년부터는 같은 거래를 하면 취득세 과세표준이 시가인정액 기준이 되고, 세율도 3.5%로 뛰어요. 조정대상지역 내 주택이면서 다주택에 해당하면 최대 12%까지 갈 수 있습니다.

법무법인 린(LIN)의 분석 자료를 보면, 이 규정은 “가족 간 저가양도라는 형식을 빌린 변칙 증여를 원천 차단하겠다”는 정부의 강한 의지가 반영된 것이라고 합니다. 실제로 다주택자에 대한 증여 취득세 중과가 강화된 이후, 이를 회피하기 위해 저가매매 건수가 급증했었거든요.

한 가지 주의할 점이 있어요. 취득세 증여의제 기준(시가의 30% 또는 3억)은 증여세 과세 기준과 동일한 수치지만, 적용 결과가 다릅니다. 증여세는 차액 중 기준 초과분에만 과세하는 반면, 취득세는 기준을 넘기는 순간 부동산 전체가 증여로 취득한 것으로 봐요. 부분이 아니라 전부입니다. 이게 정말 큰 차이예요.

실제 사례로 계산해보는 세금 시뮬레이션

구체적인 숫자로 봐야 감이 오거든요. 시가 10억 원인 서울 아파트를 부모가 자녀에게 매도하는 경우를 가정해볼게요. 부모의 당초 취득가는 5억 원이고, 자녀는 무주택자라고 가정합니다.

시나리오 A — 7억 원에 매매(증여세 안전선)

증여세 판단: (10억 − 7억) = 3억 ≤ min(10억 × 30%, 3억) = 3억 → 증여세 없음. 양도세: 부당행위계산부인 적용돼서 양도가액 10억 기준으로 재계산. 부모가 비과세 요건 미충족 시 양도차익 5억에 대한 양도세 발생. 취득세(2026년): 차액 3억이 기준인 3억과 같으므로 “미만”에는 해당하지 않아 증여의제가 걸릴 수 있는 경계선입니다. 여기가 좀 애매한 구간이에요.

시나리오 B — 6억 원에 매매(증여세 발생 구간)

증여세: (10억 − 6억) − 3억 = 1억 원이 증여재산가액. 직계비속 공제 5,000만 원 적용 시 과세표준 5,000만 원, 증여세 약 500만 원. 양도세: 동일하게 시가 10억 기준 재계산. 취득세(2026년): 차액 4억이 기준 3억을 초과하므로 증여의제 확정. 시가인정액 기준 증여 취득세율 적용. 비조정지역이라면 3.5%, 조정대상지역 다주택이면 최대 12%.

2026년 기준으로 시나리오 B(6억 매매)의 취득세를 계산해보면, 조정대상지역 내 주택으로 자녀가 무주택자인 경우 증여 취득세율 3.5%가 적용됩니다. 과세표준이 시가인정액 10억이 되므로 취득세만 약 3,500만 원. 2025년까지는 6억 기준 약 600만 원이었으니, 취득세만 약 2,900만 원 차이가 나요. 이건 정말 무시 못 할 금액이죠.

자금 출처 소명부터 감정평가까지, 실전 체크리스트

가족 간 저가양수도를 실행할 때 가장 먼저 부딪히는 벽이 있어요. 바로 매매 자체를 진짜 매매로 인정받느냐의 문제입니다. 상증세법에서는 배우자 또는 직계존비속 간 재산 양수도는 원칙적으로 증여로 추정하거든요(상증세법 제44조). 증여 추정을 깨려면 실제로 대금이 오갔다는 걸 확실히 입증해야 합니다.

자녀의 나이가 어리거나 소득이 적은 경우, 국세청은 “그 돈이 어디서 났는지” 꼬치꼬치 따져요. 급여 이체 내역, 적금 만기 기록, 기존 자산 매각 대금 등 자금 출처를 꼼꼼하게 준비해놔야 합니다. 제가 봤던 사례 중에 자녀가 30대 초반이었는데, 연봉 대비 취득 금액이 너무 높아서 매매 자체가 증여로 재분류된 경우가 있었어요. 그렇게 되면 저가양도 절세 효과는 고사하고 순수 증여세를 전액 물게 됩니다.

두 번째로 신경 써야 할 게 시가 산정이에요. 내가 생각하는 시가와 국세청이 보는 시가가 다를 수 있거든요. 보통 국토부 실거래가를 기준으로 삼는데, 국세청은 유사 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 더 넓은 범위에서 시가를 판단합니다. 시가를 잘못 잡으면 안전하다고 생각한 가격이 실제로는 기준을 초과할 수 있어요.

세 번째는 실제 자금 이동 기록을 남기는 것입니다. 계좌이체로 매매대금 전액을 보내고, 부모 계좌에서 인출 기록이 없어야 해요. 현금으로 주고받거나, 대금을 보냈다가 다시 돌려받으면 매매가 아닌 증여로 봅니다. 당연한 얘기 같지만 의외로 이걸 간과하시는 분이 꽤 있어요.

그리고 마지막으로, 이 글에서 다루는 내용은 개인 간 거래에 해당합니다. 부모님이 법인을 운영하고 계시거나 법인 소유 부동산인 경우에는 적용 규정이 완전히 달라지니, 반드시 세무 전문가와 별도 상담을 받으시길 권합니다.

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