부동산을 매도할 때 발생하는 주요 세금은 양도소득세입니다.
양도소득세는 부동산을 팔아 이익이 발생할 때 부과되는 세금으로, 정부는 주택 거래를 통한 투기 억제와 세수 확보를 위해 이를 규제하고 있습니다.
이번 글에서는 양도소득세의 세율, 비과세 혜택, 그리고 절세 전략 등을 자세히 알아보겠습니다.
1. 양도소득세란?
양도소득세는 부동산을 양도했을 때 얻는 이익에 대해 부과되는 세금입니다.
여기서 ‘양도’는 단순한 매매뿐만 아니라 교환, 현물출자 등의 방식으로 소유권이 넘어가는 모든 행위를 포함합니다.
이때 발생한 양도차익(양도금액에서 취득금액과 필요경비를 뺀 금액)을 기준으로 세금을 부과하게 됩니다 .
2. 양도소득세 부과 대상
양도소득세는 토지, 건물, 부동산 관련 권리(예: 분양권) 등이 포함됩니다.
특히, 분양권도 주택과 동일하게 취급되어 2021년 이후부터는 무주택자의 경우에도 분양권 보유 시 양도소득세가 부과됩니다 .
비과세 조건
주택 거래 시, 몇 가지 조건을 만족하면 양도소득세를 면제받을 수 있습니다:
- 1세대 1주택: 조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유하고 실거주했을 경우, 12억 원 이하의 주택은 비과세 대상입니다.
- 일시적 2주택: 새로 주택을 구입한 후, 기존 주택을 3년 이내에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다 .
3. 양도소득세 세율
양도소득세율은 보유 기간과 주택 수, 거주 여부에 따라 달라집니다.
주택을 보유한 기간이 짧거나 다주택자인 경우, 높은 세율이 적용됩니다. 일반적으로 보유 기간이 1년 이내이면 양도차익의 70%, 2년 미만이면 60%를 세금으로 납부해야 합니다 .
다주택자 양도세율
다주택자는 보유 주택 수에 따라 양도소득세가 중과됩니다. 조정대상지역에서 주택을 팔 경우 기본 세율에 20%~30%가 추가됩니다.
이는 투기를 억제하기 위한 조치로, 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 여러 채의 주택을 보유한 사람에게 가혹한 세금을 부과합니다 .
양도세율 세부 사항
- 1주택자: 기본 세율(6%~45%)이 적용됩니다.
- 2주택자: 조정대상지역에서는 기본 세율에 20%가 추가됩니다.
- 3주택자 이상: 기본 세율에 30%가 추가됩니다 .
4. 양도세 계산법
양도소득세는 다음과 같은 공식으로 계산됩니다
양도소득세 계산구조 표
| 구분 | 내 용 |
|---|---|
| 양도 가액 | 양도 당시의 실거래가액 (매매계약서 거래금액, 추정 실거래신고가액, 등기부 기재가액 등) |
| (-) 취득가액 | 취득 당시의 실거래가액(매매계약서 거래금액) / 증여·상속 시 그 증여·상속가액(증여세 또는 상속세의 과세표준 가액) / 기타 시가표준액 |
| (-) 필요경비 | 취득세, 법무사 수수료, 중개수수료 등 부동산 거래 시 발생하는 필요경비 |
| 양도 차익 | 양도 가액 – 취득가액 – 필요경비 |
장기보유특별공제
- 공제율은 보유기간에 따라 다르게 적용됩니다.
1세대 1주택
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 24% |
| 4년 | 32% |
| 5년 | 40% |
| 6년 | 48% |
| 7년 | 56% |
| 8년 | 64% |
| 9년 | 72% |
| 10년 이상 | 80% |
그 외 자산 (2021. 1. 1 이후 양도분부터 적용)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 이상 | 20% |
양도소득금액
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과세표준 | 양도소득금액 – 양도소득기본공제 (연간 250만 원 공제) |
| 양도소득세 계산법 | 과세표준 × 세율 |
세율
2년 이상 보유 기본 세율
| 과세표준 금액 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 1,260,000 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 5,760,000 원 |
| 3억 원 이하 | 35% | 15,440,000 원 |
| 5억 원 이하 | 38% | 19,940,000 원 |
| 10억 원 이하 | 40% | 25,940,000 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 65,940,000 원 |
중과 대상
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 조정지역 2주택자 | 기본세율 + 20% |
| 조정지역 3주택자 이상 | 기본세율 + 30% |
| 미등기 전매 | 70% |
단기보유 세율
| 보유기간 | 주택 및 부동산 | 주택 외 부동산 | 분양권 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 50% | 50% | 70% |
| 2년 미만 | 40% | 40% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 |
비사업용 토지
| 보유기간 | 세율 적용 |
|---|---|
| 2년 이상 | 기본세율 + 10% |
세율 범위: 16% ~ 52%
감면 및 공제
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 농지대토 감면 | 1억 원 한도 내에서 5년간 2억 원 한도 |
| 자경농지 감면 | 1억 원 한도 내에서 5년간 2억 원 한도 |
| 신탁업자 | 양도소득세 부과 의무 |
*세법은 잣은 개정으로 자주 변경될 수 도 있습니다.
가산세
- 산출세액의 10% 가산 (부당행위 시)
이때 필요경비에는 취득세, 법무사 수수료, 중개 수수료, 리모델링 비용 등이 포함됩니다 .
5. 2023년 부동산 세제 변화
2023년에는 부동산 시장의 위축과 경기 조정에 따라 일부 세제 개편이 이루어졌습니다. 다주택자에 대한 중과세가 폐지되고, 종합부동산세의 세율도 완화되었습니다. 특히 종부세는 주택 수에 상관없이 낮아졌고, 일부 다주택자들은 세금 부담이 크게 줄어들었습니다 .
또한, 비조정대상지역의 경우 주택을 1년 이상 보유했을 때 양도세가 부과되지 않는 등 비과세 혜택이 확대되었습니다 .
6. 절세 전략
양도소득세 절세를 위해서는 다음과 같은 전략을 고려할 수 있습니다.
- 장기보유특별공제: 주택을 오래 보유할수록 세금 혜택이 큽니다. 10년 이상 보유하면 최대 40%까지 공제받을 수 있습니다 .
- 일시적 2주택 비과세 조건을 활용하여 3년 이내에 기존 주택을 매도하는 방법도 유용합니다 .
- 필요경비 최대화: 주택 거래 시 발생하는 비용을 경비로 인정받아 양도차익을 줄이는 것도 좋은 절세 방법입니다 .
결론
부동산 양도 시 발생하는 양도소득세는 다양한 조건과 규정에 따라 달라집니다.
주택 보유 기간, 주택 수, 거주 여부에 따라 세율이 달라지며, 비과세 혜택도 존재하므로 세심한 관리가 필요합니다.
절세를 위해서는 장기보유특별공제와 필요경비 공제 등을 최대한 활용하는 것이 좋습니다.
감사합니다.