농지를 매수할 때는 일반 토지 거래와는 다른 특수한 상황들이 존재하므로, 반드시 필요한 특약사항을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 아래는 농지 매매 시 고려해야 할 주요 특약사항들입니다.
1. 농지취득자격증명서 관련 특약
농지를 매수하기 위해서는 농지취득자격증명서가 필수입니다.
이 서류를 발급받지 못할 경우 계약이 성사되지 않으므로, 계약서에 매도인이 증명서 발급을 적극적으로 협조해야 한다는 내용을 포함하는 것이 중요합니다.
만약 매도인의 책임으로 인해 증명서 발급이 불가능할 경우, 계약은 무효로 하며 계약금의 배액을 배상하는 조건을 명시할 수 있습니다.
2. 경작물과 정착물 관련 특약
농지 위에 다년생 식물이나 농작물이 경작 중일 경우, 이들의 소유권 이전 여부를 명확히 해야 합니다.
농작물이 매도인의 소유라면 매수인은 농업 경영에 문제가 생기지 않도록 경작물 이전에 대한 특약을 기재해야 합니다.
또한, 농지 위의 비닐하우스나 수목과 같은 정착물이 매매 대상에 포함되는지 여부도 계약서에 명확히 명시해야 합니다.
3. 농지 임대차 계약 확인
농지가 임대 중인 경우, 임대차 계약이 만료되기 전에 매도인이 임대차 계약을 해지해야 하며, 임차인과의 관계를 정리할 필요가 있습니다.
만약 임대차 계약이 남아 있는 경우, 농지취득자격증명서 발급에 문제가 생길 수 있으므로, 계약서에 임대차 해지 조건을 명시하는 것이 중요합니다.
4. 농지 전용 허가 승계 여부
농지가 이미 농지전용 허가를 받은 상태라면, 해당 허가를 매수인에게 승계할지 여부를 명확히 해야 합니다. 이 경우 허가와 관련된 비용 처리 방식도 함께 특약사항에 포함시키는 것이 좋습니다.
5. 불법 훼손 여부 및 원상복구
농지가 불법적으로 훼손된 상태일 경우, 원상복구가 이루어져야 농지취득자격증명을 발급받을 수 있습니다. 이에 따라, 매도인이 잔금일 이전까지 불법 훼손 부분을 복구할 책임이 있음을 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
6. 기타 특약
- 지분 등기 농지의 경우 다른 지분 소유자들과의 합의 여부를 확인해야 합니다.
- 농지 위에 무허가 건축물이 있을 경우, 철거 일정과 관련된 사항을 명확히 해야 합니다.
- 계약면적과 실측면적의 차이가 있을 때 이를 어떻게 처리할지에 대한 조건도 포함해야 합니다.
이 외에도 농지를 매수할 때는 진입로 확인, 조세 및 공과금 정산 여부, 경계 측량 협조와 같은 세부 사항들도 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 특약사항을 통해 매매 과정에서 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.