먼저 답부터 말씀드립니다. 다운계약서나 업계약서를 쓰고 실거래가를 거짓으로 신고하면 매도인과 매수인이 각각 실제 거래가격의 2~10%를 과태료로 냅니다. 여기서 끝나지 않습니다. 양도소득세 비과세·감면이 배제되고, 덜 낸 세금에 부당과소신고 가산세 40%와 납부지연 가산세가 붙으며, 세금을 추징할 수 있는 기간도 10년으로 늘어납니다. 중개한 공인중개사는 등록취소나 업무정지 대상입니다. 이미 거짓 신고를 했다면 조사가 시작되기 전에 자진신고하는 것이 과태료를 면제받을 수 있는 유일한 방법입니다.
2026년 11월 12일 Google 트렌드 한국 급상승 검색어에 ‘탈세’가 올랐습니다. 급상승 이유는 트렌드 화면에서 확인되지 않았습니다. 부동산 거래에서 탈세와 가장 직접 맞닿아 있는 것이 다운계약과 업계약이어서, 이 글에서는 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 세법이 정한 불이익을 정리합니다. 과태료 기준은 2023년 10월 19일부터 강화된 내용을, 자금조달계획서는 2026년 2월 10일 시행된 개정 내용을 반영했습니다.
목차
다운계약·업계약이란 무엇이고 왜 쓰려고 할까
다운계약은 실제로 주고받은 금액보다 낮은 금액을 계약서에 적고 그 금액으로 신고하는 것입니다. 업계약은 반대로 실제보다 높은 금액을 적습니다. 어느 쪽이든 실제 거래가격과 다른 금액으로 신고한다는 점에서 법이 금지하는 거짓신고에 해당합니다.
다운계약은 주로 매도인이 요구합니다. 양도가액이 낮아지면 양도차익이 줄어 양도소득세가 줄기 때문입니다. 매수인은 취득세가 조금 줄어든다는 설명을 듣고 응하곤 합니다. 분양권이나 입주권처럼 웃돈이 붙는 거래에서 특히 자주 나타납니다.
업계약은 주로 매수인 쪽 사정에서 나옵니다. 계약서 금액이 높으면 대출을 더 받을 수 있고, 나중에 팔 때 취득가액이 높아져 양도세가 줄어든다는 계산입니다. 매도인이 1세대 1주택 비과세 대상이라 가격을 올려 적어도 세금이 늘지 않을 때 이런 제안이 오갑니다.
두 경우 모두 당장은 이익처럼 보이지만, 적발되면 줄인 세금보다 훨씬 큰 금액을 내게 됩니다. 아래에서 항목별로 따져 보겠습니다.
법은 이름을 가리지 않습니다. 계약서를 두 장 쓰든, 한 장만 쓰고 차액을 현금으로 건네든, 차액을 다른 명목의 계약으로 돌리든 실제 거래가격과 신고가격이 다르면 모두 거짓신고입니다. ‘계약서는 하나만 썼으니 괜찮다’거나 ‘차액은 인테리어 비용으로 처리했다’는 설명은 통하지 않습니다. 판단 기준은 서류의 형식이 아니라 실제로 오간 돈입니다.
실거래가 신고 의무: 누가, 언제까지
부동산 거래신고 등에 관한 법률은 부동산이나 분양권·입주권의 매매계약을 맺으면 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 시장·군수·구청장에게 신고하도록 정합니다. 신고는 부동산 소재지 관청을 방문하거나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 할 수 있습니다.
- 당사자 간 직거래: 매도인과 매수인이 공동으로 신고합니다. 한쪽이 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있습니다.
- 중개 거래: 계약서를 작성한 개업공인중개사가 신고합니다. 이 경우 당사자에게는 신고 의무가 없지만, 거짓 신고를 요구했다면 당사자도 처벌됩니다.
- 계약 해제: 신고한 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다.
신고 내용에는 거래 당사자 인적 사항, 계약일, 중도금·잔금 지급일, 부동산 소재지와 면적, 실제 거래가격이 들어갑니다. 일정한 주택과 토지 거래는 자금조달계획서도 함께 냅니다. 신고가 끝나면 신고필증이 나오고, 이 필증이 있어야 소유권이전등기를 할 수 있습니다.
중개사가 신고를 대신했더라도 내용은 직접 확인해야 합니다. 신고가 끝나면 받는 부동산거래계약 신고필증에 거래가격이 적혀 있습니다. 잔금을 치르기 전에 이 금액이 계약서와 같은지 대조해 보세요. 신고된 가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템에도 올라가므로 누구나 확인할 수 있습니다. 내가 모르는 사이 다른 금액으로 신고됐다면 곧바로 중개사에게 정정을 요구하고 그 기록을 남겨 두어야 합니다.
거짓신고 과태료: 차액 비율별 2~10%
실제 거래가격을 거짓으로 신고하면 취득가액, 곧 실제 거래가격에 아래 비율을 곱한 과태료가 부과됩니다. 2023년 10월 19일부터 상한이 5%에서 10%로 올랐고 구간도 세분화됐습니다.
| 실제 가격과 신고 가격의 차액 비율 | 과태료(실제 거래가격 대비) |
|---|---|
| 10% 미만 | 2% |
| 10% 이상 20% 미만 | 4% |
| 20% 이상 30% 미만 | 5% |
| 30% 이상 40% 미만 | 7% |
| 40% 이상 50% 미만 | 9% |
| 50% 이상 | 10% |
중요한 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 과태료는 차액이 아니라 거래가격 전체에 비율을 곱합니다. 둘째, 매도인과 매수인에게 각각 부과됩니다. 거짓 신고를 요구하거나 도운 사람도 대상입니다.
계산 예시
- 실제 거래가격 10억 원, 신고가격 8억 원 → 차액 2억 원, 차액 비율 20%
- 과태료율 5% → 10억 원 × 5% = 5,000만 원
- 매도인 5,000만 원, 매수인 5,000만 원으로 합계 1억 원
2억 원을 낮춰 적어 매수인이 아끼는 취득세는 수백만 원 수준입니다. 그 대가로 5,000만 원의 과태료 위험을 지는 셈입니다. 매도인도 줄인 양도세보다 과태료와 뒤에서 설명할 세금 추징액이 더 커지는 경우가 대부분입니다.
차액 비율이 클수록 부담은 급격히 커집니다. 실제 3억 원에 거래한 토지를 1억 5,000만 원으로 신고했다면 차액 비율이 50%여서 과태료율은 10%, 한 사람당 3,000만 원입니다. 웃돈이 큰 분양권 거래에서 웃돈 대부분을 숨기는 경우가 이 구간에 해당하기 쉽습니다. 과태료는 위반 정도와 동기에 따라 일부 가중되거나 감경될 수 있고, 사전통지를 받은 뒤 의견 제출 기한 안에 스스로 납부하면 일정 비율을 감경받을 수 있습니다.
지연신고·자료 미제출·허위 계약 신고의 제재
가격을 속이는 것 말고도 제재 대상이 되는 행위가 있습니다.
| 위반 유형 | 제재 |
|---|---|
| 30일 안에 신고하지 않음(지연·미신고) | 500만 원 이하 과태료 |
| 거래대금 지급 증명 자료를 내지 않거나 거짓으로 냄 | 3,000만 원 이하 과태료 |
| 그 밖의 소명 자료 미제출·거짓 제출 | 500만 원 이하 과태료 |
| 계약이 없는데 신고하거나, 해제되지 않았는데 해제 신고 | 3,000만 원 이하 과태료 |
| 부당한 이익을 얻을 목적의 허위 계약·해제 신고 | 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금 |
마지막 줄은 이른바 ‘신고가 띄우기’를 겨냥한 조항입니다. 높은 가격에 계약한 것처럼 신고해 시세를 끌어올린 뒤 계약을 해제하는 방식으로, 2023년 10월 19일부터 과태료가 아니라 형사처벌 대상이 됐습니다. 지연신고 과태료는 지연 기간과 거래금액에 따라 금액이 달라지며, 구체적인 금액표는 관할 시·군·구청 안내에서 확인할 수 있습니다.
과태료 부과는 절차를 거칩니다. 관청이 위반 사실을 확인하면 먼저 사전통지를 보내고 의견을 낼 기회를 줍니다. 이 단계에서 계약서, 계좌이체 내역, 영수증으로 실제 거래가격을 소명할 수 있습니다. 소명 요구를 받고도 자료를 내지 않으면 그 자체로 위 표의 자료 미제출 과태료가 따로 부과됩니다. 통지서를 받았다면 기한을 넘기지 말고 대응해야 합니다.
세금 불이익: 비과세 배제와 가산세 40%
과태료는 지방자치단체가 부과합니다. 이와 별개로 국세청이 세금을 추징합니다.
비과세·감면 배제. 소득세법 제91조는 매매계약서의 거래가액을 실제와 다르게 적은 경우 양도소득세 비과세나 감면을 제한합니다. 배제되는 금액은 ‘비과세를 적용하지 않았을 때의 세액’과 ‘계약서 금액과 실제 금액의 차액’ 가운데 적은 금액입니다. 1세대 1주택이라 세금이 0원이어야 할 사람도 다운계약이나 업계약을 써 주면 세금을 내게 됩니다.
계산 예시 (1세대 1주택 비과세 대상인 매도인)
- 실제 거래가격 9억 원, 계약서 금액 8억 원 → 차액 1억 원
- 비과세를 적용하지 않았을 때 세액이 1억 3,000만 원이라고 가정
- 둘 중 적은 금액인 1억 원이 비과세에서 배제되어 추징
- 차액 비율 11.1% → 과태료 4% → 9억 원 × 4% = 3,600만 원이 따로 부과
가산세. 이중계약서 작성은 국세기본법상 부정행위에 해당해 덜 낸 세금의 40%가 부당과소신고 가산세로 붙습니다. 일반 과소신고 10%의 네 배입니다. 여기에 납부하지 않은 기간만큼 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 더해집니다. 5년 뒤에 적발되면 납부지연 가산세만 본세의 40%에 이릅니다.
부과제척기간. 일반적인 국세 부과제척기간은 5년이지만 부정행위로 세금을 포탈한 경우에는 10년입니다. 다운계약서를 쓰고 6~7년이 지나 안심하고 있다가 추징당하는 사례가 생기는 이유입니다.
취득세. 다운계약으로 줄여 낸 취득세도 추징되고 가산세가 붙습니다. 세금 전반은 부동산 세금 전략 글 모음에서 더 살펴보실 수 있습니다.
전체를 합쳐 보겠습니다. 비과세 대상이 아닌 매도인이 10억 원 거래를 8억 원으로 신고해 양도차익 2억 원을 숨겼고, 적용 세율이 38%라고 가정하면 줄인 양도세는 약 7,600만 원입니다. 3년 뒤 적발되면 본세 7,600만 원에 부당과소신고 가산세 약 3,040만 원, 납부지연 가산세 약 1,830만 원이 붙고, 거짓신고 과태료 5,000만 원이 더해집니다. 합계 약 1억 7,500만 원으로, 아끼려던 세금의 두 배가 넘습니다. 지방소득세까지 더하면 금액은 더 커집니다.
매수인이 떠안는 위험
다운계약은 매도인의 요구로 이뤄지는 경우가 많지만, 불이익은 매수인에게 더 오래 남습니다.
- 나중에 팔 때 양도세가 늘어납니다. 신고한 취득가액이 낮으니 양도차익이 그만큼 커집니다. 실제로 준 돈을 취득가액으로 인정받으려면 스스로 다운계약 사실을 밝혀야 합니다.
- 본인의 비과세도 제한됩니다. 소득세법 제91조는 취득할 때 계약서를 거짓으로 쓴 경우에도 적용됩니다. 매수인이 훗날 1세대 1주택으로 팔 때 비과세가 깎입니다.
- 과태료는 똑같이 냅니다. ‘매도인이 시켜서 했다’는 사정은 면제 사유가 아닙니다.
- 자금 출처 소명이 어려워집니다. 계약서에 없는 돈을 현금이나 다른 계좌로 건넸다면 그 돈의 흐름을 설명해야 합니다.
- 분쟁에서 불리합니다. 하자나 계약 해제로 다툴 때 실제 지급액을 입증하기 어렵습니다.
업계약도 마찬가지입니다. 금액을 부풀린 계약서로 대출을 받으면 금융회사를 속인 것이 되어 대출 회수는 물론 형사 문제로 번질 수 있습니다.
숫자로 보면 매수인의 손익은 더 분명합니다. 10억 원 거래를 8억 원으로 신고해 매수인이 줄이는 취득세는 세율을 3%대로 잡아도 600만 원 남짓입니다. 반면 적발되면 과태료 5,000만 원을 내고, 적발되지 않더라도 나중에 팔 때 양도차익이 2억 원 늘어난 것으로 계산됩니다. 얻는 것에 비해 잃을 수 있는 것이 훨씬 큽니다.
공인중개사가 받는 처분
공인중개사법은 개업공인중개사가 거래금액을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 계약서를 작성하는 것을 금지합니다. 위반하면 중개사무소 등록취소 또는 6개월 이내 업무정지 처분을 받을 수 있고, 소속 공인중개사는 자격정지 대상이 됩니다. 실거래 신고를 거짓으로 한 데 따른 과태료도 중개사에게 부과됩니다.
그래서 정상적인 중개사는 다운계약 요구를 거절합니다. 반대로 중개사가 먼저 ‘다들 이렇게 한다’며 권한다면 그 사무소와 거래를 계속할지 다시 생각해 보셔야 합니다. 사고가 났을 때 중개사가 책임을 져 주지 않습니다.
중개 거래에서 스스로를 지키는 방법은 간단합니다. 계약서는 한 종류만 작성하고, 모든 대금은 계약서에 적힌 계좌로 이체하며, 신고필증을 받아 금액을 확인합니다. 현금으로 일부를 달라거나 다른 사람 명의 계좌로 보내 달라는 요구는 거절하세요. 중개보수도 신고한 거래가격을 기준으로 계산되므로, 영수증을 받아 두면 거래가격을 뒷받침하는 자료가 됩니다.
어떻게 적발되나: 달라진 조사 방식
‘둘만 입 다물면 모른다’는 생각은 지금의 조사 방식과 맞지 않습니다.
- 시세 대비 이상 거래 추출: 신고된 가격이 같은 단지나 인근 시세와 크게 다르면 조사 대상으로 뽑힙니다. 국토교통부와 한국부동산원이 실거래 자료를 상시 점검하고 지방자치단체가 정밀 조사를 합니다.
- 자금조달계획서와 증빙: 계획서에 적은 자금과 실제 계좌 흐름이 맞지 않으면 소명을 요구받습니다.
- 계약금 증빙 제출: 2026년 2월 10일부터 거래를 신고할 때 계약금 지급을 입증하는 영수증이나 통장 사본을 내도록 시행령이 개정됐습니다.
- 국세청 통보: 지방자치단체가 확인한 위반 내용은 세무서로 통보되어 세무조사로 이어집니다.
- 당사자와 주변의 신고: 거래 상대방, 중개사무소 직원, 사이가 틀어진 가족이나 동업자의 제보가 적지 않습니다. 거짓신고를 신고한 사람에게는 포상금이 지급됩니다.
- 다음 거래에서 드러남: 매수인이 몇 년 뒤 집을 팔면서 양도세를 줄이려고 실제 취득가액을 주장하면 과거의 다운계약이 드러납니다.
마지막 경로가 특히 위험합니다. 매도인은 상대방이 언제 사실을 밝힐지 통제할 수 없습니다. 10년 동안 상대방의 선택에 따라 추징 여부가 결정되는 상태로 남게 됩니다.
조사 대상이 됐다는 연락을 받으면 당황해서 말을 맞추려 하기 쉽습니다. 그러나 조사기관은 양쪽 계좌 흐름을 모두 확인할 수 있고, 진술이 자료와 맞지 않으면 거짓 소명으로 불이익이 커집니다. 정상 거래였다면 계약서와 이체 내역을 그대로 제출하면 됩니다. 문제가 있는 거래였다면 조사가 시작된 뒤라도 자진신고로 과태료를 줄일 수 있는지부터 따져 보는 것이 낫습니다.
조사는 특정 유형에 집중되기도 합니다. 가족이나 지인 사이의 직거래, 시세보다 눈에 띄게 낮거나 높은 거래, 신고 후 해제된 고가 거래, 미성년자나 소득이 적은 사람의 고가 주택 매수는 기획조사에서 자주 대상이 되는 유형입니다. 정상 거래라도 이런 유형에 해당하면 소명 요구를 받을 수 있으니, 계약서와 이체 내역, 자금 출처 자료를 거래가 끝난 뒤에도 보관해 두세요.
자금조달계획서 제출 대상과 2026년 개정
자금조달계획서는 집이나 땅을 사는 돈을 어떻게 마련했는지 적는 서류입니다. 제출 대상은 다음과 같습니다.
| 구분 | 제출 대상 |
|---|---|
| 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 주택 | 금액과 관계없이 모든 거래 |
| 그 밖의 지역 주택 | 실제 거래가격 6억 원 이상 |
| 법인이 사는 주택 | 지역·금액과 관계없이 모든 거래 |
| 토지(수도권·광역시·세종) | 1억 원 이상, 지분 거래는 금액 무관 |
| 토지(그 밖의 지역) | 6억 원 이상 |
투기과열지구 주택은 계획서에 적은 항목별로 예금잔액증명서, 대출 관련 서류, 증여세 신고서 같은 증빙 자료도 함께 냅니다. 2026년 2월 10일 시행된 개정으로 달라진 점은 다음과 같습니다.
- 토지거래허가구역 안의 주택 거래도 자금조달계획서와 입증 서류 제출 대상에 포함
- 서식에 해외 자금 조달 내역, 주식·채권 매각대금, 가상자산 매각대금 항목 추가
- 계약금 지급을 입증하는 영수증 또는 통장 사본 제출
- 외국인 매수인은 체류자격과 국내 주소·거소 여부를 신고
계획서를 내지 않거나 거짓으로 적으면 과태료 대상이고, 계획서 내용은 국세청에도 공유됩니다. 다운계약을 하면 계획서에 적은 금액과 실제로 움직인 돈이 어긋나게 되므로, 계획서 제도 자체가 다운계약을 걸러내는 장치로 작동합니다.
자금조달계획서에서 자주 문제가 되는 것은 가족에게 받은 돈입니다. 부모에게 받은 돈을 증여로 적었다면 증여세 신고가 따라야 하고, 빌린 돈으로 적었다면 차용증과 이자 지급 내역으로 실제 차입임을 보여야 합니다. 계획서를 사실대로 쓰기 어렵다는 이유로 거래가격 자체를 낮춰 신고하려는 유혹이 생기는데, 그렇게 하면 증여세 문제에 거짓신고 과태료와 가산세까지 더해질 뿐입니다.
자진신고 감면 받는 6단계
이미 거짓으로 신고했다면 자진신고자 감면 제도를 검토해야 합니다. 부동산 거래신고법은 위반 사실을 스스로 신고한 사람의 과태료를 줄여 줍니다. 조사가 시작되기 전에 신고하면 과태료 전액 면제, 조사가 시작된 뒤에 신고하면 50% 감경입니다.
- 자료 정리: 실제 계약서, 신고한 계약서, 대금을 주고받은 계좌 내역, 영수증, 문자와 통화 기록을 모읍니다.
- 감면 요건 확인: 조사기관이 아직 위반 사실을 파악하지 못했거나 증거를 충분히 확보하지 못한 상태여야 하고, 최초로 신고한 사람이어야 합니다.
- 자진신고서 제출: 부동산 소재지 시·군·구청에 자진신고서와 증빙 자료를 냅니다. 부동산거래관리시스템에서도 접수할 수 있습니다.
- 조사 협조: 조사가 끝날 때까지 자료 제출과 출석 요구에 성실히 응해야 감면이 유지됩니다.
- 세금 수정신고: 과태료와 세금은 별개입니다. 양도세와 취득세를 수정신고하고 납부합니다. 스스로 수정신고하면 과소신고 가산세 일부를 감면받을 수 있습니다.
- 결과 통지 확인: 감면 결정 통지를 받고, 정정된 실거래가가 반영됐는지 확인합니다.
주의할 점이 있습니다. 감면은 먼저 신고한 사람에게만 주어집니다. 거래 상대방이 먼저 신고하면 나는 과태료 전액을 내야 합니다. 또한 자진신고로 면제되는 것은 과태료이고 세금은 그대로 내야 합니다. 거짓신고를 한 뒤 일정 기간 안에 다시 위반한 경우 등 감면이 제한되는 사유도 있으니, 신고 전에 관할 구청 담당 부서나 전문가에게 요건을 확인하세요.
자진신고를 망설이는 가장 큰 이유는 세금입니다. 과태료는 면제되더라도 본세와 가산세는 내야 하기 때문입니다. 그래도 시간이 갈수록 납부지연 가산세가 매일 쌓이고, 수정신고에 따른 과소신고 가산세 감면율은 신고기한에서 멀어질수록 낮아집니다. 적발된 뒤에는 과태료까지 전액 더해집니다. 어차피 10년 동안 위험을 안고 가야 한다면, 부담이 가장 작은 시점은 대개 지금입니다.
상대방이 다운계약을 요구할 때 대처법
마음에 드는 집인데 매도인이 다운계약을 조건으로 내걸면 흔들리기 쉽습니다. 다음 순서로 대응해 보세요.
- 숫자로 거절합니다. “걸리면 과태료가 각자 거래가의 몇 퍼센트이고, 비과세도 날아갑니다”라고 구체적으로 말하면 매도인도 다시 계산하게 됩니다.
- 가격 조정으로 돌립니다. 매도인이 원하는 것은 결국 손에 쥐는 금액입니다. 계약서 금액을 속이는 대신 정상 신고를 전제로 가격을 협의합니다.
- 증거를 남깁니다. 요구받은 내용을 문자나 메신저로 남겨 두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 내가 주도하지 않았다는 자료가 됩니다.
- 물러설 줄 압니다. 끝까지 다운계약을 고집하는 매도인이라면 그 거래는 포기하는 편이 안전합니다.
분양권 거래에서는 ‘양도세를 매수인이 대신 내는 조건’이 함께 제안되기도 합니다. 매수인이 부담하기로 한 양도세는 거래가격에 포함해 신고해야 하므로, 이 금액을 빼고 신고하면 그것도 거짓신고입니다.
매도인 입장에서 세금이 부담스럽다면 합법적인 방법부터 찾아야 합니다. 취득세와 중개보수, 발코니 확장 같은 자본적 지출의 영수증을 모아 필요경비로 반영하고, 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제를 빠짐없이 적용하며, 같은 해에 여러 부동산을 팔 계획이라면 양도 시기를 나누는 방법을 검토합니다. 이런 방법으로 줄일 수 있는 세금이 다운계약으로 얻으려던 금액과 크게 다르지 않은 경우도 많습니다.
헷갈리는 사례 다섯 가지
- 가구·가전을 따로 계산한 경우: 붙박이장이나 시스템 에어컨처럼 부동산에 딸린 것을 과도한 금액의 별도 계약으로 빼면 거래가격을 낮춘 것으로 볼 수 있습니다. 실제 가치에 맞는 금액이어야 합니다.
- 이사비·수리비 명목의 돈: 매매대금의 일부를 다른 이름으로 주고받았다면 거래가격에 포함해야 합니다.
- 가족 사이의 저가 거래: 실제로 그 금액에 거래했다면 거짓신고는 아닙니다. 다만 시가와 차이가 크면 증여세나 양도세 부당행위계산 문제가 따로 생깁니다.
- 단순 착오: 금액을 잘못 입력한 것이라면 정정 신고를 하면 됩니다. 고의가 아니라는 점은 계약서와 이체 내역으로 설명합니다.
- 계약이 깨진 경우: 신고 후 계약이 해제되면 30일 안에 해제 신고를 해야 합니다. 방치하면 과태료 대상입니다.
경매로 취득한 부동산은 법원 매각이라 실거래 신고 대상이 아니지만 취득세 신고는 해야 합니다. 절차는 경매 낙찰 후 소유권이전등기 글에 정리해 두었습니다. 법률과 정책 관련 다른 글은 부동산 법률·정책 모음에서 보실 수 있습니다.
정리하면, 다운계약과 업계약은 과태료, 세금 추징, 가산세가 한꺼번에 따라오고 그 위험이 10년 동안 이어집니다. 거래 상대방, 중개사, 조사기관 가운데 어느 한 곳에서라도 사실이 드러나면 줄인 세금의 몇 배를 내게 됩니다. 계약서에는 실제 금액을 적고, 대금은 계좌로 주고받고, 신고필증을 확인하는 세 가지만 지켜도 이 위험은 생기지 않습니다.
자주 묻는 질문 12가지
Q1. 다운계약서를 쓰면 과태료는 얼마인가요?
실제 거래가격의 2~10%입니다. 실제 가격과 신고 가격의 차액 비율에 따라 구간이 정해집니다.
Q2. 과태료는 누가 내나요?
매도인과 매수인 각각 냅니다. 거짓 신고를 요구하거나 도운 사람, 신고한 공인중개사도 대상입니다.
Q3. 업계약도 똑같이 처벌되나요?
네. 실제보다 높게 신고한 것도 거짓신고이며 같은 과태료 기준이 적용됩니다.
Q4. 1세대 1주택 비과세인데도 세금이 나오나요?
나옵니다. 비과세를 적용하지 않았을 때의 세액과 계약서상 차액 중 적은 금액만큼 비과세가 배제됩니다.
Q5. 몇 년이 지나면 안전한가요?
부정행위에 해당해 세금은 10년 동안 추징될 수 있습니다. 그 사이 상대방이 사실을 밝히면 드러납니다.
Q6. 가산세는 얼마나 붙나요?
덜 낸 세금의 40%가 부당과소신고 가산세로 붙고, 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 더해집니다.
Q7. 자진신고하면 전부 면제되나요?
조사 시작 전에 신고하면 과태료가 면제됩니다. 세금은 면제되지 않으므로 수정신고해서 내야 합니다.
Q8. 상대방이 먼저 자진신고하면 어떻게 되나요?
먼저 신고한 사람만 감면받습니다. 나는 과태료 전액을 냅니다.
Q9. 중개사가 알아서 신고했는데 저도 책임이 있나요?
거짓 신고를 요구하거나 알고도 동의했다면 책임이 있습니다. 신고필증에 적힌 거래가격을 계약서와 직접 대조해 확인하세요.
Q10. 실거래 신고 기한은 언제까지인가요?
계약 체결일부터 30일 이내입니다. 잔금일이 아니라 계약일 기준입니다. 계약이 해제됐을 때의 해제 신고도 확정된 날부터 30일 이내입니다.
Q11. 자금조달계획서는 누가 내나요?
매수인이 작성합니다. 규제지역 주택은 모든 거래, 그 밖의 지역 주택은 6억 원 이상이 대상입니다.
Q12. 다운계약을 신고하면 포상금을 받나요?
거짓신고를 신고해 과태료가 부과되면 포상금이 지급됩니다. 금액과 요건은 관할 지방자치단체에서 확인하세요.
출처와 확인 방법
이 글은 일반 정보를 정리한 것이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 과태료와 세금은 거래 내용에 따라 달라지므로, 실제 사안은 관할 시·군·구청 부동산 거래신고 담당 부서, 세무사, 변호사에게 확인하시기 바랍니다.
- 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 (제3조 신고, 제4조 금지행위, 제26조 벌칙, 제28조 과태료, 제29조 자진신고자 감면)
- 국가법령정보센터 소득세법 (제91조 양도소득세 비과세 또는 감면의 배제)
- 국가법령정보센터 국세기본법 (제26조의2 부과제척기간, 제47조의3 과소신고 가산세)
- 국가법령정보센터 공인중개사법 (제26조 거래계약서 작성, 제38조·제39조 행정처분)
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 (실거래 신고, 자진신고)
- 국토교통부 (거래신고 제도 개정 보도자료)
- 국세청 (양도소득세 수정신고 안내)
- Google 트렌드 한국 실시간 인기 (2026년 11월 12일 조회)
- 2026년 2월 10일 시행 개정 내용은 김·장 법률사무소 「부동산 관련 법령 등 최신 동향」(2026년 3월) 기준