온비드 공매 입찰 방법: 경매와 다른 7가지·보증금 10%·대금 7일 기한과 입찰 6단계 (2026)

온비드 공매 입찰 방법은 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온비드에 회원가입하고 공동인증서를 등록한 뒤, 물건을 골라 입찰보증금(보통 10%)을 가상계좌로 내고 전자입찰서를 제출하는 순서입니다. 법원 경매와 가장 다른 점은 압류재산 공매가 유찰될 때마다 10%씩만 낮아지고, 낙찰 후 대금을 매각결정일부터 7일 안에 내는 것이 원칙이며, 인도명령 제도가 없어 점유자가 버티면 명도소송을 해야 한다는 것입니다. 아래에서 경매와 다른 7가지, 입찰 6단계, 낙찰 후 실수 포인트를 정리했습니다.

공매란 무엇이고 어떤 물건이 나오나

공매는 국가기관이 법에 따라 재산을 파는 절차입니다. 세금을 체납한 사람의 재산을 세무서·지자체가 압류해 파는 압류재산 공매가 대표적이며, 국세징수법은 이 매각 업무를 캠코에 맡길 수 있게 하고 있어 실무상 상당수가 온비드에서 진행됩니다. 이 밖에 국유재산, 공공기관이 처분하는 자산, 금융기관 소유 부동산 등도 온비드에 올라옵니다.

중요한 점은 물건 종류마다 규칙이 다르다는 것입니다. 압류재산은 국세징수법 절차를 따르지만, 공공기관·은행이 직접 파는 물건은 해당 기관의 공고문이 계약 조건을 정합니다. 그래서 같은 온비드 물건이라도 보증금 비율, 유찰 체감 방식, 계약 체결 방법을 공고문에서 따로 확인해야 합니다.

공매와 경매 차이 7가지 비교표

특히 7번이 수익률을 가르는 경우가 많습니다. 경매는 대금 완납 후 6개월 안에 인도명령으로 비교적 빠르게 집행권원을 얻지만, 공매는 소송을 거쳐야 하므로 점유자가 있는 물건은 기간과 비용을 넉넉히 잡아야 합니다.

유찰 회차별 최저가 계산 예시

압류재산 공매는 재공매 때마다 최초 공매예정가격의 10%씩 내려갑니다. 최초 가격 3억 원 물건으로 계산하면 다음과 같습니다.

같은 3억 원 물건이 법원 경매에서 20% 저감이라면 2회차에 2억 4천만 원이 됩니다. 공매는 한 번에 덜 떨어지지만 회차가 빨리 돌아 몇 주 만에 비슷한 가격대에 도달할 수 있습니다. 하한에 이르면 새 공매예정가격으로 다시 공고하는 등 이후 절차는 공고를 따릅니다.

온비드 공매 입찰 방법 6단계

1단계: 회원가입과 공동인증서를 등록합니다

온비드 회원가입 후 입찰용 인증서를 등록합니다. 처음이라면 마감일 직전이 아니라 여유 있게 준비해야 인증 오류로 입찰을 놓치지 않습니다.

2단계: 공고문과 물건정보를 읽습니다

공매예정가격, 입찰 기간, 보증금 비율, 매각결정기일, 대금납부기한, 배분요구 종기, 차순위 매수신청 방법이 공고 사항입니다. 국유재산·기관 매각 물건은 계약 조건이 따로 있으니 공고문 전체를 확인합니다.

3단계: 권리관계와 점유를 직접 확인합니다

등기사항증명서, 공매재산명세서, 전입세대 열람, 현장 조사를 함께 봅니다. 공매 자료는 법원 집행관 현황조사만큼 자세하지 않은 경우가 있어 임차인 대항력, 체납관리비, 유치권 주장 여부를 스스로 검증해야 합니다.

4단계: 입찰가와 총비용을 계산합니다

낙찰가 외에 취득세, 등기비용, 체납관리비 중 공용부분, 명도소송 비용과 기간을 더해 최종 수익을 계산합니다. 대금 기한이 짧으므로 대출 가능 여부도 입찰 전에 확인합니다.

5단계: 보증금을 내고 전자입찰서를 제출합니다

입찰서 제출 후 부여된 가상계좌로 마감 시간 전까지 보증금을 전액 입금해야 유효합니다. 제출 내역은 나의 온비드의 입찰 진행 내역에서 확인할 수 있습니다.

6단계: 개찰 결과와 매각결정을 확인합니다

최고가 매수신청인이 되면 매각결정기일에 매각결정 통지서가 발급되고, 그날부터 대금납부기한이 시작됩니다. 유찰되거나 낙찰받지 못하면 보증금은 반환됩니다.

낙찰 후 대금·명도에서 자주 하는 실수

• 대출 일정 착오: 7일 원칙 기한을 경매처럼 한 달로 착각하면 보증금을 잃을 수 있습니다. 대금을 내지 않으면 매각결정이 취소되고 보증금은 돌려받지 못합니다.
• 체납자의 체납액 납부: 매각결정 후 대금 납부 전에 체납자가 매수인 동의를 받아 체납액을 내고 취소를 신청하는 경우가 있어 절차가 멈출 수 있습니다.
• 농지 물건: 농지취득자격증명 제출이 필요한 경우 기한 안에 발급받지 못하면 문제가 됩니다.
• 명도 비용 과소평가: 인도명령이 없어 소송 기간 동안 대출 이자와 관리비가 계속 나갑니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 온비드 공매는 누구나 참여할 수 있나요?

회원가입과 인증서 등록을 마치면 참여할 수 있습니다. 체납자 본인 등 법에서 매수를 제한하는 사람은 제외됩니다.

2. 입찰보증금은 정확히 얼마인가요?

공고에서 정합니다. 압류재산은 공매예정가격의 10% 이상, 기관 매각 물건은 입찰금액이나 최저입찰가의 10% 등으로 공고됩니다.

3. 공매도 차순위 매수신청이 있나요?

압류재산 공매는 공고에 차순위 매수신청 기간과 절차를 담도록 되어 있습니다. 구체적 요건은 해당 공고를 확인하세요.

4. 대금은 언제까지 내야 하나요?

압류재산은 매각결정일부터 7일 이내가 원칙이고, 세무서장이 필요하다고 보면 30일 범위에서 연장할 수 있습니다.

5. 소유권은 언제 넘어오나요?

매수인은 매수대금을 완납한 때 공매재산을 취득합니다. 이후 권리이전 등기를 진행합니다.

6. 점유자가 안 나가면 어떻게 하나요?

공매에는 인도명령이 없어 협의가 안 되면 명도소송으로 판결을 받아 강제집행해야 합니다.

7. 유찰되면 언제 다시 입찰하나요?

공고된 회차 일정에 따라 다음 주 단위로 진행되는 경우가 많습니다. 회차별 일정은 물건 페이지에 나옵니다.

8. 경락잔금대출을 받을 수 있나요?

공매 낙찰 물건도 대출이 가능한 경우가 있지만 기한이 짧아 사전 상담이 필수입니다.

9. 세금 체납으로 나온 물건이면 체납세금을 낙찰자가 내나요?

체납세금은 매각대금에서 배분되는 것이 원칙이지만, 관리비 등 별도 채무와 인수 권리는 따로 확인해야 합니다.

10. 공매와 경매가 동시에 진행되면 어떻게 되나요?

같은 부동산이 두 절차에 동시에 걸릴 수 있으며, 먼저 대금을 완납한 절차의 매수인이 소유권을 취득하는 것으로 정리됩니다. 이런 물건은 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.

공식 출처와 확인일

• 국세징수법 제84조(매각결정 및 대금납부기한) 조문 해설 — 대금 7일 원칙·30일 연장
• 국세징수법 제72조(공매공고) 조문 해설 — 공고 사항, 매각결정기일 7일, 차순위 매수신청
• 캠코 온비드 — 물건 검색, 공고문, 입찰 진행 내역
• 국가법령정보센터 — 국세징수법 원문(재공매 체감 기준 포함)

자료 확인일: 2026년 10월 27일

작성자: 송석 · 땅집이야기