간주임대료 계산 보증금 있을 때 직접 해보니 이렇게 나왔습니다

전세 보증금만 받고 있는데 간주임대료 세금이 나온다고요? 2025년 귀속 이자율 3.1% 기준 실제 계산 예시와 3억 차감 순서, 2026년 고가 2주택자 확대 기준까지 정리했습니다.

전세 보증금만 받고 있는데 왜 세금을 내야 하는지 의아하셨다면, 간주임대료 계산 구조를 한번만 이해하면 납득이 됩니다. 2025년 귀속부터 이자율이 3.1%로 바뀌었고, 2026년에는 고가 2주택자까지 과세 대상이 확대되어 직접 계산해 봐야 할 분들이 확 늘었거든요.

솔직히 저도 처음에는 “월세를 안 받는데 무슨 임대소득이야”라고 생각했어요. 아파트 세 채를 전세로 돌리고 있었는데, 세무사한테 연락이 온 거예요. 보증금 합계가 3억을 넘으니까 간주임대료 신고 대상이라고. 그때 처음 계산기를 두드려봤는데, 예상보다 금액이 꽤 나와서 당황했던 기억이 아직도 생생하거든요.

이 글에서는 제가 직접 계산해본 과정을 그대로 풀어볼게요. 공식만 나열하면 머리 아프니까, 실제 숫자를 넣어서 단계별로 보여드리려고 합니다. 2026년 바뀐 기준도 같이 정리했으니 끝까지 읽어주세요.

간주임대료가 뭔데 보증금에서 세금을 떼나요

간주임대료라는 개념 자체가 좀 생소하잖아요. 쉽게 말하면 이거예요. 임차인한테 보증금을 받으면, 그 돈을 은행에 넣어두면 이자가 생기잖아요. 국세청은 그 이자 수익을 “사실상 임대료 수입과 같다”고 보고 세금을 매기는 거예요.

실제로 은행에 안 넣어도 상관없어요. 그냥 보증금을 보유하고 있다는 사실만으로 과세하는 구조입니다. 소득세법 제25조에 근거한 건데, 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 일정 산식에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입하도록 되어 있거든요.

주택임대 사업소득 분리과세 vs 종합과세, 3년 신고해보고 깨달은 선택 기준

처음 이걸 알았을 때 좀 억울했어요. 월세도 안 받고 전세만 놨는데 소득이 있다니. 근데 생각해보면 보증금 5억을 3%짜리 정기예금에 넣으면 연 1,500만 원이 생기는 거잖아요. 국가 입장에서는 그걸 그냥 놔둘 수 없었겠구나 싶더라고요.

한 가지 중요한 점. 간주임대료는 주택에만 적용되는 게 아니에요. 상가 임대의 경우 부가가치세법에 따라 별도로 간주임대료가 계산됩니다. 다만 주택과 상가의 계산 방식이 다르고, 이 글에서는 주택 간주임대료에 집중할게요.

과세 대상자 조건, 2026년 달라진 기준까지

간주임대료 과세 대상인지 아닌지, 이걸 먼저 따져야 합니다. 모든 집주인이 내는 게 아니거든요. 기존 기준은 명확했어요. 부부 합산 비소형주택 3채 이상 소유하면서 보증금 합계가 3억 원을 초과할 때만 과세 대상이었습니다.

여기서 소형주택이 뭐냐면, 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택이에요. 이 조건을 둘 다 충족해야 소형주택으로 인정되고, 2026년 12월 31일까지는 주택 수 산정에서 빠집니다. 이게 꽤 큰 차이를 만들어요. 예를 들어 원룸 하나가 소형주택이면 실질적으로 2주택자가 되니까 간주임대료 자체가 빠지는 거죠.

서울 강남이나 용산 같은 곳에 아파트 두 채를 전세로 놓고 있는 분들한테는 꽤 큰 변화예요. 기준시가 12억 넘는 아파트 두 채면, 전세 보증금이 합쳐서 12억 넘기 어렵지 않으니까요. 이전까지는 2주택자라 전혀 신경 안 썼는데, 올해부터 갑자기 과세 대상이 된 분들이 제 주변에도 있거든요.

정리하면, 2026년 기준으로 간주임대료 과세 대상은 두 가지 경로입니다. 첫째, 부부합산 비소형주택 3채 이상이면서 보증금 합계 3억 초과. 둘째, 기준시가 12억 초과 주택 2채 보유이면서 보증금 합계 12억 초과. 둘 중 하나에 해당하면 간주임대료를 계산해야 합니다.

간주임대료 계산 공식과 적용 이자율 변천

공식 자체는 한 줄이에요. 근데 이 한 줄을 이해하는 데 시간이 좀 걸렸어요.

간주임대료 = (보증금 합계 – 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 – 금융수익

하나씩 뜯어볼게요. “적수”라는 단어가 가장 헷갈리거든요. 적수는 보증금에 임대일수를 곱한 값이에요. 보증금이 1년 내내 변동 없이 유지됐다면 보증금 × 365일이 적수입니다. 보증금이 중간에 바뀌면 구간별로 나눠서 각각 일수를 곱해야 해요.

60%를 곱하는 이유는, 보증금 전액이 아니라 60%에 대해서만 과세하겠다는 거예요. 일종의 완충 장치인 셈이죠. 그리고 마지막에 금융수익을 빼주는데, 이건 장부신고(기장신고)를 하는 경우에만 해당돼요. 추계신고 시에는 금융수익을 차감하지 않습니다.

귀속연도	정기예금 이자율	비고
2021~2022년	1.2%	저금리 시기
2023년	2.9%	급격한 상승
2024년	3.5%	역대 최고 수준
2025~2026년	3.1%	소폭 인하

이자율 변화를 보면 흐름이 보이잖아요. 2021~2022년에 1.2%였던 게 3년 만에 3.5%까지 올라간 거예요. 간주임대료가 거의 3배 가까이 뛴 셈이죠. 2025년 귀속분부터 3.1%로 약간 내려갔지만, 체감상 큰 차이는 아니에요.

보증금 6억 원 3주택자 실제 계산 예시

자, 이제 실제 숫자를 넣어볼게요. 제가 계산해봤던 상황과 비슷한 사례를 만들어봤습니다.

비소형주택 3채를 단독 소유하고, 임대기간이 1월 1일부터 12월 31일까지 1년 내내 변동이 없는 경우예요. 2025년 귀속 기준이라 이자율 3.1%를 적용합니다. 금융수익은 없다고 가정할게요.

A주택 보증금 2억 원(월세 80만 원), B주택 보증금 2.5억 원(전세), C주택 보증금 1.5억 원(월세 100만 원). 보증금 합계는 6억 원이고, 3억 원을 초과하니까 과세 대상이 맞습니다.

여기서 핵심이 하나 있어요. 3억 원을 뺄 때, 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 차감한다는 규칙이에요. 보증금이 변동 없이 1년 내내 유지됐으니까, 적수가 가장 큰 건 보증금이 가장 큰 B주택(2.5억 × 365 = 912.5억)이에요.

B주택 보증금 2.5억에서 3억을 빼면 마이너스가 되니까, B주택은 보증금 전액이 차감되고 남은 0.5억은 그 다음으로 적수가 큰 A주택(2억)에서 차감합니다. 정리하면 이렇게 돼요.

B주택: (2.5억 – 2.5억) × 365 × 60% ÷ 365 × 3.1% = 0원. A주택: (2억 – 0.5억) × 365 × 60% ÷ 365 × 3.1% = 1.5억 × 0.6 × 0.031 = 2,790,000원. C주택: (1.5억 – 0) × 365 × 60% ÷ 365 × 3.1% = 1.5억 × 0.6 × 0.031 = 2,790,000원.

간주임대료 합계는 5,580,000원입니다. 여기에 월세 수입을 더해야 총 수입금액이 나와요. A주택 월세 80만 × 12 = 960만, C주택 100만 × 12 = 1,200만. 총 수입금액은 간주임대료 558만 + 월세 2,160만 = 27,180,000원이에요.

장부신고와 추계신고, 세금 차이가 이 정도라고

간주임대료 계산에서 장부신고(기장신고)와 추계신고의 결정적 차이가 하나 있어요. 장부신고를 하면 임대사업 부분에서 발생한 수입이자, 할인료, 배당금을 간주임대료에서 빼줍니다. 추계신고는 이걸 못 빼요.

예를 들어볼게요. 위의 3주택자가 임대사업 관련 금융수익이 연 200만 원 있다고 가정해볼게요. 장부신고 시 간주임대료는 558만 – 200만 = 358만 원이 됩니다. 추계신고 시에는 그대로 558만 원이고요. 200만 원 차이가 나는 거예요.

그런데 여기서 반전. 저도 “그러면 무조건 장부신고가 유리하겠네” 했는데, 꼭 그렇지만도 않더라고요. 장부신고를 하려면 복식부기나 간편장부를 실제로 기록해야 하고, 세무대리 비용이 발생할 수 있어요. 금융수익이 크지 않으면 추계신고가 오히려 간편할 때도 있습니다.

임대 규모가 커지면 장부신고가 거의 무조건 유리해져요. 금융수익 차감뿐 아니라 실제 필요경비를 반영할 수 있으니까요. 수선비, 재산세, 감가상각비 같은 걸 비용으로 잡을 수 있거든요. 세무사 비용을 감안해도 남는 경우가 많았습니다.

참고로, 전문가 상담을 받아보시는 걸 권장해요. 본인 상황에 따라 장부신고와 추계신고 중 어떤 게 유리한지가 다 다르거든요.

국세청 홈택스 간주임대료 모의계산 바로가기

간주임대료 계산할 때 흔히 저지르는 실수들

“소형주택도 주택 수에 포함해서 계산하는 실수”가 정말 많아요. 주거전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억 원 이하인 주택은 2026년 말까지 간주임대료 계산 시 주택 수에서 빠집니다. 다만 주의할 점이 있어요. 소형주택에서 발생한 월세는 수입금액에 포함돼요. 주택 수에서만 빠지는 거지, 월세 과세까지 면제되는 건 아닙니다.

두 번째로 많이 틀리는 게 “보증금 변동 시 적수 계산”이에요. 1년 중간에 세입자가 바뀌면서 보증금이 변하면, 변동 구간별로 적수를 따로 계산해야 합니다. 국세청 계산 사례를 보면, 임대 기간을 구간별로 쪼개서 각각 (보증금 – 3억)의 적수를 구하고, 그걸 합산하는 방식이에요.

세 번째, “40㎡ 이하인데 기준시가가 2억 넘는 주택”을 소형주택으로 착각하는 경우. 면적과 기준시가 둘 다 충족해야 소형주택이에요. 서울 역세권 원룸이 면적은 30㎡인데 기준시가가 2.5억이라면, 이건 소형주택이 아니라 비소형주택입니다. 주택 수에 포함돼요.

제가 한 실수는 또 있어요. 간주임대료를 계산하고 나서 그게 세금인 줄 알았거든요. 아니에요. 간주임대료는 수입금액이지 세금이 아닙니다. 이 수입금액에 필요경비를 빼고 소득금액을 구한 다음, 거기에 세율을 적용해야 최종 세금이 나와요.

분리과세 14% 선택 여부 판단하는 현실적 기준

주택임대 총수입금액(월세 + 간주임대료)이 2,000만 원 이하라면, 종합과세(6~45%)와 분리과세(14%) 중 선택할 수 있어요. 2,000만 원을 초과하면 무조건 종합과세입니다.

분리과세를 선택하면 수입금액에서 필요경비 50%(임대사업자 등록 시 60%)를 빼고, 기본공제 200만 원(등록 시 400만 원)을 추가로 빼준 뒤 14% 세율을 적용합니다. 다른 소득과 합산하지 않으니까, 근로소득이 높은 분들한테 유리한 경우가 많아요.

근데 여기서 함정이 하나 있었어요. 앞에서 계산한 사례를 다시 볼게요. 총 수입금액이 2,718만 원이었잖아요. 2,000만 원을 초과하니까 분리과세 선택이 안 되고, 종합과세로 갈 수밖에 없는 거예요. 간주임대료 때문에 2,000만 원 넘어간 건데, 이러면 세 부담이 확 올라갈 수 있거든요.

그래서 일부 분들은 보증금을 조정하거나 월세 비중을 바꾸는 방법을 쓰기도 해요. 물론 세금만 보고 임대 조건을 바꾸는 건 무리가 있지만, 임차인과 재계약 시점에 구조를 검토해 볼 가치는 있습니다. 이 부분은 반드시 세무 전문가와 상담 후 결정하시길 권합니다.

한 가지 더. 2026년부터 고가 2주택자도 간주임대료 과세 대상에 포함되면서, “보증금 합계 12억 초과” 기준이 적용되는 분들은 보증금 규모 자체가 크잖아요. 이런 경우 간주임대료만으로도 수입금액이 수천만 원이 나올 수 있어서, 분리과세 자체가 불가능한 경우가 대부분일 거예요.

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