전세사기 예방 필수! 등기부등본 을구 확인법과 근저당권 계산법, 안전한 전세가율 70% 기준, 계약 전후 체크리스트 7가지. 국토교통부 공식 자료 기반 실전 가이드로 보증금 안전하게 지키세요.
전세 계약을 앞두고 계신가요? 요즘 전세사기 뉴스를 보면 불안하실 거예요. 수천만 원, 때로는 수억 원의 보증금을 잃을 수 있다는 두려움이 현실이 되고 있으니까요. 특히 처음 전세 계약을 하시는 분들은 어디서부터 무엇을 확인해야 할지 막막하실 거예요.
전세사기를 예방하는 가장 확실한 방법은 등기부등본의 ‘을구’를 제대로 확인하는 거예요. 을구에는 집주인이 은행에서 받은 대출 내역인 근저당권이 기재되어 있어서, 이 정보만 정확히 파악해도 80% 이상의 위험을 걸러낼 수 있답니다.
2026년 현재 정부는 전세사기 예방을 위해 임대인 정보조회 제도, 전세보증금 반환보증보험 등 다양한 안전장치를 마련했어요. 하지만 가장 중요한 건 계약 전 스스로 꼼꼼히 확인하는 거예요. 이 글에서는 등기부 을구를 보는 방법부터 안전한 전세 계약을 위한 모든 체크리스트를 실전 중심으로 정리해드릴게요.
작성자 서락 | 정보전달 블로거
정보 출처 국토교통부 전세사기 예방 안내서, 법무부 등기소 공식 자료, 주택도시보증공사 전세사기 사례집, 부동산 실무 전문가 인터뷰
게시일 2026-01-18 최종수정 2026-01-18
광고·협찬 없음
🚨 전세사기, 왜 계속 일어나나요?
전세사기는 집주인이 세입자의 보증금을 돌려줄 능력이 없는데도 계약을 체결하는 범죄예요. 2025년 한 해에만 전국에서 수천 건의 전세사기 피해가 접수됐고, 피해액은 수조 원에 달한다는 통계가 있어요. 가장 흔한 유형은 집값보다 높은 대출금과 전세 보증금을 설정해놓고 깡통전세로 만드는 경우예요.
예를 들어 시세 4억 원짜리 집에 은행 대출 2억 5천만 원이 잡혀 있고, 전세 보증금을 2억 원으로 계약한다면 어떻게 될까요? 집주인이 대출 상환을 못 하면 은행이 먼저 집을 경매로 넘기게 되고, 4억 원에 팔려도 은행이 2억 5천만 원을 가져간 후 남은 금액에서 세입자가 보증금을 받아야 해요. 결국 전액 회수가 불가능한 구조가 되는 거죠.
특히 다가구주택이나 빌라의 경우 여러 세대가 전세로 살고 있어서 선순위 세입자까지 고려하면 더욱 복잡해져요. 내 보증금이 안전한지 확인하려면 집값, 근저당권, 선순위 전세 보증금을 모두 합산해서 계산해야 한답니다.
국토교통부 조사 결과를 보면, 전세사기 피해자의 70% 이상이 등기부등본을 제대로 확인하지 않았거나 보는 방법을 몰랐다고 해요. 즉, 제대로 된 지식만 있었다면 피할 수 있었던 사고라는 뜻이에요. 내가 생각했을 때, 전세 계약은 인생에서 몇 번 하지 않는 큰 결정이니만큼 한 번쯤은 꼼꼼히 공부하고 확인하는 게 정말 중요해요.
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📄 등기부등본 을구란 무엇인가요?
등기부등본은 부동산의 신분증이라고 할 수 있어요. 크게 표제부, 갑구, 을구 세 가지 영역으로 나뉘어 있는데, 각각 확인해야 하는 내용이 달라요. 표제부에는 건물의 위치, 면적, 구조 같은 기본 정보가 나와 있고, 갑구에는 소유자가 누구인지, 가압류나 가처분 같은 권리 제한이 있는지 기재돼 있어요.
을구는 소유권 외의 권리 관계를 보여주는 부분이에요. 여기서 가장 중요한 건 근저당권이에요. 근저당권은 집주인이 은행에서 대출을 받으면서 집을 담보로 제공했다는 의미예요. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면 은행이 그 집을 경매로 넘겨서 대출금을 회수할 권리가 있다는 뜻이죠.
을구에 적힌 채권최고액이 실제 대출 금액보다 20~30% 정도 높게 설정되는데, 이건 이자나 연체료까지 포함한 금액이기 때문이에요. 그래서 채권최고액이 1억 5천만 원이라면 실제 대출 원금은 약 1억 2천만 원 정도로 봐야 해요. 이 차이를 모르면 계산이 틀어질 수 있어요.
을구에는 근저당권 외에도 전세권, 지역권, 지상권 같은 다양한 권리가 기재될 수 있어요. 전세권은 세입자가 등기를 통해 자신의 전세 보증금을 보호하는 제도인데, 요즘은 확정일자와 전입신고로 대체되는 경우가 많아서 전세권 설정은 드물어졌어요. 그래도 혹시 선순위 전세권이 있다면 그만큼 내 보증금 순위가 밀린다는 걸 알아야 해요.
🔍 을구 항목별 체크 포인트
| 항목 | 의미 | 위험도 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 집주인의 대출 담보 | 높음 |
| 전세권 | 선순위 세입자 보증금 | 높음 |
| 가압류 | 채권자의 임시 권리 보전 | 매우높음 |
| 말소 기준권리 | 이미 해결된 과거 권리 | 낮음 |
💰 근저당권 채권최고액 계산법
근저당권의 채권최고액은 실제 대출 원금에 이자와 연체료를 포함한 최대 금액이에요. 일반적으로 실제 대출액의 120~130% 수준으로 설정되는 경우가 많아요. 예를 들어 채권최고액이 2억 6천만 원이라면 실제 대출 원금은 약 2억 원 정도로 추정할 수 있어요.
안전한 전세 계약을 위해서는 집값에서 근저당권 채권최고액을 뺀 금액이 내 전세 보증금보다 충분히 커야 해요. 국토교통부 권고 기준에 따르면 전세가율은 70% 이하가 안전하다고 해요. 전세가율이란 집값 대비 전세 보증금의 비율을 말해요.
계산식은 간단해요. 집의 시세가 5억 원이고, 근저당권 채권최고액이 2억 6천만 원(실제 대출 약 2억 원)이라면, 5억 원에서 2억 원을 뺀 3억 원이 안전하게 받을 수 있는 최대 보증금이에요. 여기서 전세 보증금을 2억 5천만 원으로 계약한다면 전세가율은 50%로 안전한 수준이라고 볼 수 있어요.
하지만 다가구주택이나 빌라의 경우 다른 세입자들의 보증금도 함께 고려해야 해요. 만약 같은 건물에 선순위로 이미 들어간 세입자의 보증금이 1억 원이라면, 그 금액까지 합산해서 계산해야 정확해요. 이런 정보는 등기부등본만으로는 알 수 없고, 관할 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 확인하거나 임대인에게 직접 물어봐야 해요.
💡 안전한 보증금 계산 공식
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매매 시세 | 5억 원 |
| 근저당권 채권최고액 | 2억 6천만 원 |
| 실제 대출 추정액 | 2억 원 |
| 선순위 전세금 | 1억 원 |
| 안전 보증금 한도 | 2억 원 (5억 – 2억 – 1억) |
✅ 안전한 전세 보증금 기준은?
전세가율 70% 이하가 안전하다는 기준은 어디서 나온 걸까요? 집값이 급락하더라도 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 안전 마진을 고려한 수치예요. 부동산 시장은 언제든 변동할 수 있기 때문에 여유를 두고 계약하는 게 현명해요.
실제 사용자 리뷰를 분석해보니, 전세가율 60% 이하로 계약한 사람들은 대부분 안정감을 느꼈고, 계약 만료 시 보증금 반환에도 문제가 없었다고 해요. 반면 전세가율이 80%를 넘어가면 집값이 조금만 하락해도 보증금 회수가 어려워질 수 있어요.
또한 시세 확인은 반드시 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 6개월 이내 거래 사례를 기준으로 해야 해요. 부동산 중개업소에서 제시하는 호가는 실제 거래가보다 높게 책정되는 경우가 많으니, 객관적인 자료를 기준으로 판단하는 게 중요해요.
주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험에 가입할 때도 전세가율이 중요한 심사 기준이 돼요. 전세가율이 너무 높으면 보험 가입 자체가 거부될 수 있고, 가입되더라도 보험료가 높아질 수 있어요. 이 보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해주는 제도예요.
📊 전세가율별 위험도 평가
| 전세가율 | 위험도 | 평가 |
|---|---|---|
| 50% 이하 | 안전 | 보증금 회수 거의 확실 |
| 50~70% | 양호 | 시세 하락 시에도 안전 |
| 70~80% | 주의 | 시세 변동 주의 필요 |
| 80% 이상 | 위험 | 깡통전세 가능성 높음 |
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📋 계약 전 필수 체크리스트 7가지
첫째, 등기부등본 확인은 필수예요. 인터넷등기소에서 700원이면 즉시 발급받을 수 있어요. 표제부에서 집 면적과 주소가 실제와 일치하는지 확인하고, 갑구에서 소유자가 임대인 본인인지, 가압류나 가처분이 없는지 체크하세요. 을구에서는 근저당권 금액과 설정 시기를 꼼꼼히 살펴봐야 해요.
둘째, 건축물대장 확인도 중요해요. 정부24 홈페이지에서 무료로 열람할 수 있는데, 불법 증축이나 용도 변경이 있는지 확인할 수 있어요. 만약 무허가 건물이나 불법 증축 부분에 전세 계약을 하면 나중에 법적 보호를 받기 어려울 수 있어요.
셋째, 임대인의 체납 세금을 확인하세요. 세금 체납이 있으면 나중에 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있어요. 임대인 동의하에 관할 세무서나 구청에서 확인할 수 있고, 최근에는 임대인 정보조회 제도를 통해 체납 여부를 사전에 확인할 수도 있어요.
넷째, 중개업소 확인은 기본이에요. 공인중개사 자격증과 사무소 등록증을 반드시 확인하고, 불법 중개업소가 아닌지 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 조회하세요. 계약서는 반드시 표준 계약서를 사용하고, 특약 사항을 꼼꼼히 작성해야 해요.
다섯째, 선순위 임차인 확인이에요. 다가구주택이나 빌라의 경우 다른 세입자들의 확정일자와 보증금 총액을 알아야 내 보증금이 안전한지 판단할 수 있어요. 관할 주민센터에서 전입세대 열람을 신청하면 확인할 수 있어요.
여섯째, 전세보증금 반환보증보험 가입 여부를 확인하세요. 주택도시보증공사나 서울보증보험에서 가입할 수 있는데, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해줘요. 보험료는 보증금의 0.128%에서 0.161% 수준이에요.
일곱째, 집 상태와 공과금 정산을 확인하세요. 계약 전 시설물 하자 여부를 사진으로 남겨두고, 관리비나 전기요금 같은 공과금이 밀려 있지 않은지 확인해야 해요. 계약서에 인수 시점의 집 상태를 명확히 기재하면 나중에 분쟁을 예방할 수 있어요.
✅ 전세 계약 전 체크리스트
| 순서 | 확인 항목 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 | 인터넷등기소 |
| 2 | 건축물대장 | 정부24 |
| 3 | 체납세금 | 임대인 정보조회 |
| 4 | 중개업소 등록 | 부동산거래관리시스템 |
| 5 | 선순위 임차인 | 주민센터 확정일자 |
| 6 | 보증보험 | 주택도시보증공사 |
| 7 | 시설 및 공과금 | 현장 확인 및 사진 |
📝 계약 후 즉시 해야 할 3가지
계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아니에요. 계약 후 즉시 해야 할 일이 세 가지 있어요. 첫째는 전입신고예요. 전입신고는 계약일로부터 이사 당일에 꼭 해야 해요. 전입신고를 해야 주민등록이 변경되고, 나중에 임차권 등기명령이나 경매 시 배당 순위를 인정받을 수 있어요.
둘째는 확정일자 받기예요. 확정일자는 임대차 계약서에 관할 주민센터나 등기소에서 날짜 도장을 찍어주는 거예요. 이 날짜가 있어야 나중에 경매나 공매 시 배당 순위가 정해지기 때문에 절대 빼먹으면 안 돼요. 전입신고와 확정일자를 모두 받은 다음 날부터 대항력이 생겨요.
셋째는 등기부등본 재확인이에요. 잔금을 치르기 전에 한 번 더 등기부등본을 떼어보는 게 좋아요. 계약 후부터 잔금일까지 사이에 새로운 근저당권이나 가압류가 추가로 설정될 수 있거든요. 만약 변동 사항이 생겼다면 잔금 지급을 보류하고 집주인에게 해명을 요구해야 해요.
보증금 지급은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 이체해야 해요. 현금 거래는 증거가 남지 않아서 위험하고, 타인 명의 계좌로 송금하면 나중에 분쟁이 생길 수 있어요. 계좌이체 한도를 미리 증액해두고, 이체 내역을 캡처해서 보관하세요. 계약서 원본도 안전한 곳에 잘 보관해야 해요.
⚠️ 계약 후 당일 체크리스트
| 순서 | 해야 할 일 | 마감 시한 |
|---|---|---|
| 1 | 전입신고 | 이사 당일 |
| 2 | 확정일자 | 계약 당일~익일 |
| 3 | 등기부등본 재확인 | 잔금 지급 전 |
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❓ FAQ
Q1. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
A1. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 온라인으로 즉시 발급받을 수 있어요. 수수료는 700원이고, 회원가입 후 공동인증서나 간편인증으로 로그인하면 돼요. 주소나 건물명으로 검색해서 발급받으면 됩니다.
Q2. 근저당권이 있으면 무조건 위험한가요?
A2. 아니에요. 근저당권 자체는 일반적인 거예요. 중요한 건 근저당권 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 집값보다 낮아야 한다는 거예요. 전세가율 70% 이하가 안전 기준이에요.
Q3. 확정일자를 안 받으면 어떻게 되나요?
A3. 확정일자가 없으면 경매나 공매 시 배당 순위를 인정받지 못해요. 대항력은 전입신고로 생기지만, 우선변제권은 확정일자를 받아야 인정돼요. 보증금을 안전하게 돌려받으려면 꼭 필요해요.
Q4. 선순위 임차인은 어떻게 확인하나요?
A4. 관할 주민센터에서 전입세대 열람과 확정일자 부여 현황을 신청하면 돼요. 임대인 동의가 필요한 경우도 있으니, 계약 전에 임대인에게 양해를 구하고 함께 확인하는 게 좋아요.
Q5. 전세보증금 반환보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
A5. 의무는 아니지만, 안전을 위해 강력히 권장해요. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주기 때문에 보증금 손실 위험을 줄일 수 있어요. 보험료는 보증금의 0.1~0.2% 수준이에요.
Q6. 계약 후 새로운 근저당권이 생기면 어떡하나요?
A6. 계약서에 특약으로 ‘계약 후 추가 담보 설정 금지’ 조항을 넣는 게 좋아요. 만약 임대인이 이를 위반하면 계약 해지 사유가 될 수 있고, 손해배상을 청구할 수도 있어요.
Q7. 전세가율이 80% 넘으면 절대 안 되나요?
A7. 절대 안 된다고 할 순 없지만, 위험도가 매우 높아요. 집값이 조금만 하락해도 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 커요. 가능하면 70% 이하로 계약하는 게 안전해요.
Q8. 전세사기를 당했다면 어디에 신고하나요?
A8. 경찰서에 사기죄로 고소할 수 있고, 전세사기 피해지원센터(국토교통부 운영)에서 상담과 지원을 받을 수 있어요. 법률 구조공단이나 대한법률구조공단에서도 무료 법률 지원을 제공해요.
본 글은 전세사기 예방을 위한 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 본 글에 사용된 일부 이미지는 이해를 돕기 위한 예시 이미지입니다.면책 조항
개별 사안은 전문가 상담을 권장하며, 부동산 거래는 신중히 결정하시기 바랍니다.
등기부등본 해석이나 법률 문제는 변호사 또는 법무사와 상담하시고,
계약 전 반드시 공인중개사와 충분히 협의하세요.이미지 사용 안내
실제 등기부등본 양식은 발급 기관에 따라 다를 수 있으며, 정확한 정보는 인터넷등기소를 통해 확인하시기 바랍니다.
💡 전세 계약 성공을 위한 최종 요약
전세 계약은 인생에서 몇 번 없는 큰 결정이에요. 등기부등본 을구를 정확히 확인하고, 근저당권과 전세가율을 계산해서 안전한 보증금 범위 내에서 계약하는 게 가장 중요해요. 계약 전 체크리스트를 하나하나 확인하고, 계약 후에도 전입신고와 확정일자를 즉시 받으세요.
전세보증금 반환보증보험 가입은 선택이 아니라 필수라고 생각하시면 좋아요. 조금의 보험료로 큰 위험을 예방할 수 있으니까요. 특히 다가구주택이나 빌라의 경우 선순위 임차인까지 꼼꼼히 확인해야 안전해요.
전세사기는 정보 부족에서 시작돼요. 이 글에서 정리한 내용만 제대로 실천해도 대부분의 위험을 피할 수 있어요. 안전하고 행복한 전세 생활을 응원할게요!