리모델링 비용 필요경비 인정 범위, 양도세 신고 전에 꼭 확인하세요

리모델링 비용 중 양도세 필요경비로 인정되는 자본적 지출 항목과 불인정되는 수익적 지출을 구분하고, 증빙서류 준비법과 실전 절세 전략까지 정리했습니다.

리모델링에 3,000만 원 넘게 쓰고도 양도세 신고 때 필요경비로 한 푼도 인정 못 받는 경우가 생각보다 흔합니다. 핵심은 ‘자본적 지출’에 해당하는 항목만 공제된다는 것이고, 어떤 공사가 여기에 포함되는지 미리 알아두면 수백만 원 차이가 납니다.

저도 몇 년 전 아파트를 매도하면서 이걸 제대로 몰랐거든요. 인테리어 업체한테 받은 견적서 한 장 들고 세무사 찾아갔다가 “이 중에 절반은 수익적 지출이라 빠져요”라는 말을 듣고 멍해졌던 기억이 납니다. 도배, 장판, 싱크대 교체까지 합치면 꽤 큰 금액이었는데 전부 탈락이었어요.

더 황당했던 건 보일러였어요. 보일러를 교체하면 자본적 지출로 인정되는데, 수리만 한 건 수익적 지출이라 안 된다는 거예요. 같은 보일러인데 교체냐 수리냐에 따라 결과가 완전히 달라지더라고요. 이런 디테일을 모르면 양도세 신고 때 진짜 손해 봅니다.

자본적 지출과 수익적 지출, 뭐가 다른 건지

양도소득세를 계산할 때 양도가액에서 빼주는 필요경비는 소득세법 제97조에 딱 세 가지로 규정되어 있어요. 취득비용, 자본적 지출액, 양도비용. 이 중에서 리모델링 비용이 걸리는 부분이 바로 두 번째, 자본적 지출액입니다.

자본적 지출이란 소득세법 시행령 제67조 제2항에 따르면 “감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비”를 말합니다. 쉽게 풀어보면, 집의 수명을 늘리거나 집값을 실제로 올려주는 공사만 인정해준다는 뜻이에요.

임대차 재계약했을 뿐인데 세금이 달라졌다

반대로 수익적 지출은 집 본래의 기능을 유지하기 위한 비용이에요. 벽지가 낡아서 바꾸고, 장판이 들떠서 교체하고, 싱크대 문짝이 떨어져서 새로 다는 것. 이런 건 “원래 상태를 유지하는 수준”이라고 보기 때문에 양도세 공제 대상이 아닌 거죠.

여기서 많은 분들이 착각하는 게 있는데, 금액이 크면 자본적 지출이 되는 거 아니냐는 생각이에요. 아닙니다. 도배·장판에 500만 원을 쓰든 1,000만 원을 쓰든 수익적 지출은 수익적 지출이에요. 반면 보일러 교체는 80만 원이어도 자본적 지출로 인정됩니다. 금액이 아니라 공사의 성격이 기준이라는 걸 꼭 기억해두세요.

양도세 필요경비로 인정되는 리모델링 항목

국세청 양도소득세 집행기준과 조세심판례를 종합하면, 실무에서 자본적 지출로 인정받는 대표적인 리모델링 항목은 정해져 있어요. 하나씩 짚어볼게요.

가장 대표적인 게 베란다(발코니) 샤시 설치입니다. 아파트에서 베란다 확장하면서 샤시를 새로 넣는 경우, 이건 거의 예외 없이 자본적 지출로 인정돼요. 방이나 거실의 확장공사도 마찬가지고요. 구조 자체를 변경하거나 면적을 넓히는 공사니까 가치 증가가 확실하다고 보는 거죠.

보일러 교체도 인정됩니다. 단, 앞서 말한 것처럼 교체만 해당이에요. 난방 배관을 전면 교체하는 공사도 여기 포함돼요. 시스템 에어컨 설치 역시 자본적 지출인데, 벽걸이 에어컨은 탈부착이 가능하다는 이유로 수익적 지출 처리됩니다. 같은 에어컨이라도 설치 방식에 따라 갈리는 거예요.

아파트 분양 시 옵션으로 들어간 빌트인 가전이나 내장품도 필요경비로 인정받을 수 있어요. 2013년 국세청 사전답변(법규재산2013-198)에서 “아파트 구조와 일체가 된 내장비품 등을 시공받고 공급자에게 지불한 비용은 필요경비에 해당한다”고 명확히 답변한 바 있습니다. 다만 이건 분양 시점에 시공사를 통해 설치한 경우에 해당하고, 입주 후 개인적으로 설치한 빌트인은 판단이 달라질 수 있어요.

그 외에 홈오토시스템(인터폰 등) 설치, 방범창·자바라 설치, 디지털 도어락 설치도 실무상 인정받는 항목이에요.

돈 많이 들었는데 인정 안 되는 공사들

솔직히 이쪽이 더 충격적이에요. 인테리어 할 때 가장 돈 많이 들어가는 항목들이 줄줄이 수익적 지출로 빠지거든요.

도배 비용, 장판·마루 교체 비용, 싱크대 교체 비용, 주방 리모델링 비용. 다 안 됩니다. 외벽 도색 작업도 안 되고, 문짝이나 조명 교체도 수익적 지출이에요. 붙박이장, 현관 신발장 설치도 마찬가지입니다. 이게 합치면 보통 인테리어 비용의 절반 이상을 차지하는 항목들이라 처음 알면 진짜 허탈해요.

구분	자본적 지출 (인정)	수익적 지출 (불인정)
구조·확장	베란다 샤시, 방·거실 확장	도배, 장판, 마루 교체
설비	보일러 교체, 시스템 에어컨	보일러 수리, 벽걸이 에어컨
주방·욕실	분양 옵션 빌트인 시공	싱크대, 주방기구, 변기 교체
기타	홈오토, 방범창, 디지털도어락	조명, 문짝, 외벽 도색, 붙박이장

옥상 방수공사, 하수도관 교체, 오수정화조 교체도 수익적 지출로 분류돼요. 파손된 유리나 기와 교체, 재해 자산의 외장 복구 및 도장도 마찬가지입니다. 이런 항목들은 “건물 본래의 기능을 유지하기 위한 정상적 수선”으로 보기 때문이에요.

제가 경험한 바로는, 인테리어 업체에서 “종합 인테리어 3,000만 원”처럼 포괄 견적서 한 장만 주는 경우가 많았어요. 이걸 그대로 양도세 신고에 넣으면 국세청에서 전액 부인할 수 있습니다. 반드시 세부 항목별 견적서를 따로 받아서 자본적 지출에 해당하는 부분만 발라내야 해요.

화장실 올수리처럼 판단이 갈리는 회색지대

자본적 지출인지 수익적 지출인지 판단이 명확한 항목도 있지만, 실무에서 정말 골치 아픈 건 회색지대에 있는 공사들이에요. 대표적인 게 화장실 수리입니다.

기본적으로 변기 교체, 타일 보수, 노후 욕조 교체 같은 부분적 수리는 수익적 지출이에요. 그런데 2017년 조세심판원(조심-2017-중-2254)에서 화장실 전체를 뜯어고친 올수리 비용을 자본적 지출로 인정한 사례가 나왔거든요.

그 사건에서는 40.63㎡ 아파트를 취득 후 1년 10개월 동안 보유했는데, 그 기간에 아파트 가격이 40%나 올랐어요. 심판원은 화장실 수리 비용이 단순 기기 교체를 넘어 화장실을 전반적으로 개량한 수준이고, 이게 가격 상승의 주된 원인 중 하나로 봤습니다.

이런 회색지대 항목들은 결국 세무공무원의 해석에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 그래서 공사 전 단계에서부터 “이 공사가 자본적 지출에 해당하는지” 세무사에게 미리 자문을 받아두는 게 가장 안전합니다. 나중에 양도 시점에 뒤늦게 확인하면 증빙도 부족하고 항목 구분도 어려워서 손해 볼 확률이 높아져요.

증빙서류 이렇게 챙겨야 인정받습니다

자본적 지출에 해당하는 공사를 했더라도 증빙이 없으면 소용없어요. 소득세법 시행령 제163조에 따르면, 필요경비로 인정받으려면 법정 증빙서류를 보관하고 있거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되어야 합니다.

증빙 규정은 몇 차례 개정이 있었는데, 현행 기준을 정리하면 이래요. 2016년 2월 17일 이전 지출분은 영수증이나 공사 청구서 등으로도 인정될 수 있었습니다. 2016년 2월 17일 개정으로 세금계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표 같은 법정 증빙만 인정하도록 제한했어요. 그런데 2018년 2월 13일 개정(2018년 4월 1일 이후 양도분 적용)으로 다시 완화되어서, 법정 증빙이 없어도 은행 계좌이체 내역 같은 금융거래 증명서류로 실제 지출 사실이 확인되면 인정받을 수 있게 됐습니다.

그렇다고 계좌이체 내역만 덜렁 있으면 되느냐, 그건 좀 위험해요. 실무에서는 계좌이체 내역과 함께 세부 견적서, 공사 계약서, 거래명세서를 같이 보관하고 있어야 탈 없이 넘어갑니다. 공사 업체가 나중에 폐업할 수도 있으니까 공사 당시에 미리미리 챙겨두는 게 핵심이에요.

한 가지 팁을 드리자면, 공사 대금을 현금으로 주면서 부가세 10%를 깎으려는 분들이 계시는데요. 나중에 양도세 수천만 원을 아낄 수 있는 증빙을 부가세 몇십만 원 아끼려다 날리는 셈이 될 수 있어요. 부가세 10%를 더 내더라도 세금계산서나 현금영수증을 반드시 받아두는 게 장기적으로 훨씬 이득입니다.

국세청 양도소득세 필요경비 안내 바로가기

리모델링 단계부터 세금 줄이는 실전 전략

양도세 절세는 매도할 때가 아니라 리모델링할 때부터 시작이에요. 제가 두 번째 아파트를 매도하면서 깨달은 건데, 공사 계약 단계에서 몇 가지만 신경 쓰면 양도세가 확 줄어듭니다.

첫 번째로, 인테리어 업체에 견적서를 요청할 때 반드시 항목별 세부 내역서를 달라고 하세요. “종합 인테리어 2,500만 원” 이런 포괄 견적은 양도세 신고 때 쓸모가 없어요. 베란다 샤시 몇 만 원, 도배 몇 만 원, 보일러 교체 몇 만 원 이렇게 쪼개져 있어야 자본적 지출 해당 항목만 골라서 비용 처리가 가능합니다.

두 번째, 공사 대금 결제는 반드시 계좌이체로 하고 세금계산서 또는 현금영수증을 발급받으세요. 신용카드 매출전표도 괜찮습니다. 이 세 가지 법정 증빙 중 하나는 꼭 있어야 하고, 추가로 공사 내역서·사진·계약서도 함께 보관해두면 완벽합니다.

세 번째, 리모델링 범위를 정할 때 양도세 공제 가능 여부를 하나의 판단 기준으로 넣어보는 것도 방법이에요. 예를 들어 낡은 보일러를 수리할지 교체할지 고민 중이라면, 교체가 자본적 지출로 인정된다는 점을 감안해서 결정할 수 있겠죠. 물론 실거주 편의가 먼저지만, 비슷한 비용이라면 세금까지 고려하는 게 현명합니다.

마지막으로 한 가지. 양도세 필요경비를 부풀려서 신고하면 부정신고 가산세 40%에 미납부 가산세(1일당 0.03%)까지 추가로 붙을 수 있어요. 인테리어 비용 전액을 필요경비로 넣었다가 1~2년 후 국세청에서 연락이 오는 경우가 실제로 있으니, 자본적 지출에 해당하는 항목만 정확히 분리해서 신고하는 게 중요합니다. 개인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으니 전문 세무사와 상담 후 결정하시길 권해요.

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