🏠 전세보증금 반환소송 절차 총정리

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 소송까지 가야 하는 상황이 생길 수 있어요. 특히 요즘처럼 전세사기나 역전세 문제가 많은 시기에는 법적 대응이 더 중요해졌어요.

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전세보증금 반환소송은 임차인이 집주인을 상대로 내 돈을 돌려달라고 청구하는 민사소송이에요. 주택임대차보호법이 적용되기 때문에, 소송 전에도 몇 가지 절차를 꼭 밟아야 하고요, 집주인이 지급 능력이 없을 경우 강제집행까지 갈 수도 있어요.

이번 글에서는 전세금 반환소송이 어떤 절차로 진행되고, 어떤 경우에 소송이 필요한지, 소송에 걸리는 시간과 비용은 어느 정도인지 상세히 알려드릴게요. 실제 사례처럼 이해하기 쉽게 정리했어요.

그럼 바로 첫 번째 섹션부터 시작해볼게요. 전세보증금 반환소송, 어렵지 않아요. 함께 알아봐요.

📌 전세보증금 반환소송이란?

전세보증금 반환소송은 임대차 계약이 끝났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인이 법원을 통해 보증금 반환을 청구하는 민사소송이에요. 이는 단순한 분쟁이 아니라 ‘내 재산을 지키기 위한 정당한 권리 행사’라고 볼 수 있어요.

임대차 기간이 종료된 이후에도 보증금을 돌려받지 못했다면, 집주인에게 내용증명을 보내고, 이후에도 반환이 이뤄지지 않으면 소송을 제기하는 것이 일반적인 흐름이에요. 특히 전세사기 피해자들은 이 과정을 통해 보증금을 일부라도 회수하려고 하죠.

이 소송은 보통 ‘보증금 반환청구의 소’로 제기되고, 관할 법원은 부동산 소재지를 기준으로 해요. 준비 서류도 많지 않고 법률구조공단이나 변호사의 도움을 받을 수 있기 때문에 절차만 알면 그렇게 어렵진 않아요.

만약 확정일자나 전입신고를 통해 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태라면, 승소 후 강제집행 절차까지 가능하다는 점에서 매우 유리한 위치에 있는 거예요. 그럼 어떤 상황에서 소송까지 가야 하는지 확인해볼게요.

📝 전세보증금 반환소송 핵심 정리표

항목	내용
소송 목적	전세보증금 반환 청구
관할 법원	부동산 소재지 기준
소송 유형	민사소송 (보증금 반환청구)
소송 결과	판결문 기반 강제집행 가능

📌 소송을 해야 하는 상황

소송은 최후의 수단이에요. 하지만 현실에서는 집주인이 돈이 없다고 버티거나, 연락이 안 되는 경우도 많고, 심지어 고의로 시간을 끄는 경우도 있어요. 이런 경우 더 늦기 전에 법적으로 대응하는 게 나중을 위해서도 좋아요.

전세 기간이 종료되었고, 임차인이 퇴거했거나 퇴거 의사를 밝혔는데도 보증금을 돌려주지 않으면 소송 요건이 충분히 갖춰진 거예요. 다만, 퇴거 전에는 보증금을 요구할 수 없기 때문에 주의해야 해요.

또한 집주인이 집을 매매했거나 경매가 진행 중이라면, 내 권리를 먼저 확보하기 위해서라도 소송을 서둘러야 해요. 판결이 늦어질수록 배당 순위에서 밀려날 수 있기 때문이에요.

내용증명, 계약서, 전입신고, 확정일자, 통화 녹취 등 증거를 갖춰두는 것도 중요한 준비예요. 법원은 실제 채권 관계가 성립되었는지를 중점적으로 보기 때문에 계약서 외에도 보증금이 송금된 내역 등을 정리해두는 게 좋아요.

📌 소송 진행 요건 체크표

상황	소송 여부
임대차 계약 만료	가능
퇴거 후에도 보증금 미지급	소송 필수
임대인이 도망가거나 연락 두절	소송 및 공시송달 가능
주택 경매나 매각 진행 중	신속한 소송 권장

다음은 소송 절차가 어떻게 구성되어 있는지를 단계별로 알려드릴게요. 어렵지 않으니 차근차근 따라오시면 돼요.

📌 전세금 반환소송 절차 요약

전세보증금 반환소송은 총 5단계로 진행돼요. 순서는 간단하지만, 각 단계에서 준비해야 할 서류나 주의사항이 있기 때문에 꼼꼼하게 챙겨야 해요. 절차는 대부분 민사소송과 동일하고, 임차인의 권리를 인정받기 위한 핵심은 계약서와 확정일자예요.

1단계는 소장 접수예요. 관할 법원은 해당 주택의 소재지를 기준으로 결정되고, ‘보증금 반환청구의 소’로 민사소장을 작성해 접수하면 돼요. 이때 청구 금액에 따라 인지대와 송달료도 함께 납부하게 돼요.

2단계는 법원의 송달 과정이에요. 집주인에게 소장이 전달되면 피고가 이에 대한 답변서를 제출하거나, 따로 반박하지 않으면 임차인에게 유리하게 판결이 나올 수 있어요. 만약 집주인이 주소지를 옮겼다면 공시송달 절차로도 가능해요.

3단계는 변론기일이에요. 양측이 출석해 주장과 증거를 제출하는 절차로, 이때 판사가 상황을 듣고 판단을 내리게 돼요. 피고가 불출석하면 임차인의 일방 주장만으로 판결이 나기도 해요.

4단계는 판결 선고이고, 5단계는 강제집행 준비예요. 승소 판결을 받으면 판결문을 들고 강제집행 신청도 가능하니 이때부터는 실질적인 반환 절차로 넘어가게 돼요.

📑 전세보증금 반환소송 절차 정리표

단계	내용
1단계	소장 접수 및 인지대 납부
2단계	피고에게 소장 송달
3단계	변론기일 및 증거 제출
4단계	판결 선고 및 확정
5단계	판결문 근거로 강제집행 가능

📌 소송 소요 기간과 판결 이후

소송에 걸리는 시간은 보통 3개월에서 6개월 사이예요. 단, 피고가 협조하지 않거나 공시송달로 진행될 경우 더 오래 걸릴 수 있어요. 재판부 일정, 제출 서류 완비 여부 등 여러 요소에 따라 달라지죠.

소송이 끝나면 판결문이 송달되고, 피고가 항소하지 않으면 2주 후에 판결이 확정돼요. 이 확정 판결을 통해 강제집행, 즉 집을 경매에 넘기거나 은행 계좌를 압류하는 절차로 넘어갈 수 있어요.

만약 집주인이 무자산자이거나, 이미 다른 채권자에게 밀려있는 경우라면 회수가 쉽지 않을 수도 있어요. 이럴 때는 ‘전세보증금 반환보증’ 같은 제도를 통해 공공기관이 일부 보증금을 돌려주는 방법도 고려해볼 수 있어요.

실제 판결 이후 반환까지 이어지려면 강제집행까지 염두에 두는 것이 현실적인 방법이에요. 판결만 받았다고 끝이 아니기 때문에, 끝까지 챙기는 게 중요해요.

📆 소송 및 판결 일정 요약표

과정	기간	비고
소송 접수 ~ 판결	약 3~6개월	피고 대응 여부에 따라 차이
판결 확정	판결문 송달 후 14일	항소 없을 경우
강제집행 절차	추가로 1~2개월	경매나 압류 신청 시

다음 섹션에서는 실제 소송 비용이 얼마나 드는지, 인지대와 송달료는 얼마인지 계산해드릴게요.

📌 소송 비용과 인지대 계산법

전세보증금 반환소송을 진행할 때 가장 많이 물어보는 것 중 하나가 “비용이 얼마나 드나요?”예요. 다행히도 민사소송은 금액에 따라 정해진 인지대와 송달료만 내면 되고, 변호사를 선임하지 않는다면 비교적 저렴하게 소송을 진행할 수 있어요.

인지대는 청구 금액에 따라 다르게 책정돼요. 예를 들어 5천만 원을 청구하면 약 9만 원 내외, 1억 원이면 약 15만 원 정도가 발생해요. 여기에 송달료는 보통 4~5회 왕복 우편을 기준으로 4만 원 내외가 추가돼요.

변호사 없이 직접 진행하는 경우 ‘법률구조공단’을 통해 도움을 받을 수도 있고, 간단한 서면 작성은 인터넷 양식만으로도 가능해요. 하지만 금액이 크거나 소송 구조가 복잡하면 변호사 상담을 추천해요.

특히 소송에서 승소하면 판결문을 토대로 상대방에게 소송비용을 청구할 수 있어요. 비용을 먼저 지불하더라도 결국 상대방이 부담하게 되는 경우가 많다는 점도 참고하면 좋아요.

💰 전세금 반환소송 비용 계산표

청구금액	인지대	송달료(예상)	총비용
3천만 원	약 6만 원	약 3.5만 원	약 9.5만 원
5천만 원	약 9만 원	약 4만 원	약 13만 원
1억 원	약 15만 원	약 4.5만 원	약 19.5만 원

📌 강제집행과 경매 절차 안내

판결문을 받아도 집주인이 자발적으로 돈을 돌려주지 않으면 ‘강제집행’을 해야 해요. 강제집행은 판결을 근거로 법원이 집이나 예금 등에 압류 명령을 내려서 강제로 보증금을 회수하는 절차예요.

대표적인 방법은 ‘부동산 경매’예요. 집주인의 소유 부동산을 법원에 경매로 넘기고, 그 대금에서 보증금을 받아내는 방식이에요. 이때 가장 중요한 건 임차인의 배당 순위예요. 전입신고, 확정일자, 점유 상태에 따라 우선순위가 달라져요.

예금 압류도 가능해요. 집주인의 은행 계좌를 확인해 압류신청을 할 수 있는데, 이 과정에서 판결문, 집행문, 송달증명서가 필요해요. 서류가 갖춰지면 법원이 해당 은행에 압류 통보를 보내요.

집행에는 별도 비용이 들어가지만, 이 또한 승소 후 상대에게 청구가 가능해요. 실제 회수율은 임대인의 재산 유무에 따라 달라지기 때문에, 판결 이후에도 계속 상황을 체크해야 해요.

🔒 강제집행 절차 요약

집행 방식	필요 서류	소요 시간
부동산 경매	판결문, 집행문, 등기부등본	약 3~6개월
예금 압류	판결문, 송달증명서, 계좌정보	1~2개월

📌 FAQ

Q1. 보증금 반환소송 전에 꼭 내용증명을 보내야 하나요?

A1. 필수는 아니지만, 반환 의사를 공식적으로 요구했다는 증거로 매우 유용해요.

Q2. 소송 없이도 받을 수 있는 방법은 없나요?

A2. 집주인과 합의가 가능하다면 내용증명 후 합의서 작성도 좋은 방법이에요.

Q3. 승소하면 바로 돈을 받을 수 있나요?

A3. 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 강제집행 절차가 필요해요.

Q4. 변호사 없이 혼자 소송 진행 가능한가요?

A4. 가능해요. 다만 금액이 크거나 복잡한 경우엔 전문가 도움을 받는 것이 좋아요.

Q5. 임대인이 이미 파산한 경우는 어떻게 하나요?

A5. 법원에 채권 신고를 하고, 전세보증보험을 가입했을 경우 해당 기관을 통해 청구할 수 있어요.

Q6. 확정일자가 없으면 불리한가요?

A6. 우선변제권이 없기 때문에 배당에서 밀릴 수 있어요. 전입신고와 함께 확정일자는 필수예요.

Q7. 전세보증보험에 가입하면 소송 안 해도 되나요?

A7. 보험사가 먼저 보증금을 지급하고, 이후 구상권 소송을 대신 진행해줘요.

Q8. 판결 후 상대가 재산이 없으면 어떻게 되나요?

A8. 회수가 어렵지만, 판결문은 10년간 집행 가능하기 때문에 장기적으로 대응해야 해요.