주택임대 사업소득 분리과세 vs 종합과세, 3년 신고해보고 깨달은 선택 기준

주택임대소득 연 2,000만 원 이하일 때 분리과세 14%와 종합과세 6~45% 중 어떤 게 유리할까? 3년간 직접 신고하며 깨달은 소득별·등록 여부별·건보료 포함 선택 기준을 정리했습니다.

주택임대소득이 연 2,000만 원 이하라면 분리과세(14%)와 종합과세(6~45%) 중 선택할 수 있는데, 다른 소득 규모와 임대사업자 등록 여부에 따라 세금이 수십만 원에서 수백만 원까지 차이 납니다.

솔직히 저도 처음 임대소득 신고할 때 “분리과세 14%면 무조건 낮은 거 아닌가?” 하고 아무 생각 없이 분리과세를 골랐거든요. 근데 나중에 세무사한테 들으니까 종합과세로 했으면 세금을 30만 원 넘게 아꼈을 거라더라고요. 그때 좀 멍했습니다.

문제는 이게 단순히 “세율 낮은 쪽이 유리하다”가 아니라는 점이에요. 다른 소득이 얼마인지, 등록사업자인지, 건강보험 피부양자인지에 따라 판단이 완전히 달라집니다. 5월 종합소득세 신고 시즌마다 고민되는 분들을 위해, 제가 3년 동안 직접 양쪽 다 신고해보면서 체감한 기준을 정리해볼게요.

분리과세와 종합과세, 핵심 차이부터 정리

주택임대소득의 연간 총수입금액이 2,000만 원을 초과하면 선택권이 없어요. 무조건 종합과세입니다. 2,000만 원 이하일 때만 분리과세를 선택할 수 있는 구조거든요.

분리과세는 말 그대로 주택임대소득만 떼어내서 14% 단일세율을 적용하는 방식이에요. 여기에 지방소득세 1.4%를 더하면 실효세율 15.4%인 거죠. 반면 종합과세는 근로소득, 이자소득, 연금소득 등 다른 소득과 전부 합산해서 6~45% 누진세율로 때립니다.

양도세 신고하려는데 취득가액을 모르겠다면, 제가 겪은 해결법

얼핏 보면 “14%가 당연히 낫지”라고 생각하기 쉬운데, 함정이 있어요. 종합과세를 선택하면 인적공제(본인·배우자·자녀 1인당 150만 원)와 각종 소득공제를 다 적용받거든요. 분리과세는 이런 공제 없이 필요경비율과 기본공제만 적용됩니다.

그리고 결정적으로 필요경비 계산 방식 자체가 달라요. 종합과세는 장부 신고 시 실제 지출 경비를 인정받거나 추계 신고 시 단순경비율(42.6%)을 적용하고, 분리과세는 미등록 50%, 등록 60%의 필요경비율을 씁니다. 이 차이가 소득금액 산정에 직접적인 영향을 주는 거예요.

구분	분리과세	종합과세
적용 조건	임대수입 연 2,000만 원 이하	제한 없음
세율	14% 단일세율	6~45% 누진세율
필요경비율	등록 60% / 미등록 50%	장부 실경비 또는 단순경비율 42.6%
기본공제	등록 400만 원 / 미등록 200만 원	인적공제 등 각종 소득공제
다른 소득 합산	분리 (합산 안 함)	전체 합산

분리과세가 유리한 사람은 따로 있다

결론부터 말하면, 임대소득 외에 다른 소득이 많은 사람한테 분리과세가 유리합니다. 직장인이면서 연봉이 5,000만 원 이상이거나, 사업소득·금융소득이 꽤 되는 경우가 대표적이에요.

이유는 간단해요. 종합과세를 선택하면 기존 소득에 임대소득이 얹혀서 더 높은 세율 구간으로 밀려나거든요. 예를 들어 근로소득만으로 과세표준이 4,800만 원인 사람이 임대소득 1,800만 원을 합산하면? 일부 금액이 24% 구간으로 넘어갑니다. 차라리 임대소득만 따로 빼서 14%로 내는 게 싸죠.

국세청 사례를 보면 이게 명확해요. 총급여 5,000만 원 직장인이 미등록 임대수입 600만 원을 신고할 때, 종합과세 선택 시 추가 납부세액은 약 516,600원이었고 분리과세를 선택하면 420,000원이었거든요. 거의 10만 원 차이인데, 임대수입이 커지면 이 격차는 더 벌어집니다.

제 경우에도 두 번째 해에 프리랜서 소득이 갑자기 늘면서 종합소득 과세표준이 5,000만 원대로 올라갔어요. 그해는 분리과세로 바꿨더니 확실히 세금이 줄었습니다. 핵심은 “내 다른 소득이 어느 세율 구간에 걸리느냐”를 먼저 파악하는 거예요.

종합과세가 오히려 이득인 상황

반대로 주택임대소득 외에 다른 소득이 거의 없는 분은 종합과세가 훨씬 유리합니다. 은퇴하셔서 임대소득만 있거나, 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 분들이 여기 해당돼요.

국세청 계산 사례를 보면 확실히 감이 옵니다. 미등록 임대주택에서 월세 수입 1,800만 원만 있고 다른 소득이 전혀 없는 4인 가족의 경우, 종합과세를 선택하면 납부세액이 189,920원이에요. 분리과세로 가면? 980,000원. 무려 79만 원 넘게 차이가 나는 겁니다.

왜 이런 차이가 나냐면, 종합과세를 택하면 인적공제(4인 가족 기준 600만 원)를 받을 수 있고, 과세표준 자체가 확 낮아지면서 최저세율 6% 구간에 걸리거든요. 분리과세 14%보다 훨씬 낮은 실효세율이 되는 셈이에요.

제가 첫해에 바로 이 함정에 빠졌던 거예요. 당시 임대소득 외에 다른 소득이 별로 없었는데 “14% 단일세율이니까 편하겠지” 하고 분리과세를 선택했다가, 종합과세였으면 6% 구간이었을 걸 14%를 물었습니다. 세무사를 만나고 나서야 알았어요.

등록임대사업자 vs 미등록, 세금 차이가 이 정도

분리과세를 선택한다고 가정했을 때, 임대사업자 등록 여부가 세금에 미치는 영향은 생각보다 큽니다. 세무서와 지자체에 모두 등록한 사업자는 필요경비율 60%에 기본공제 400만 원을 받지만, 미등록이면 필요경비율 50%에 기본공제 200만 원이거든요.

숫자로 보면 바로 체감됩니다. 임대수입이 연 1,800만 원이고 다른 종합소득이 2,000만 원 이하인 경우를 예로 들어볼게요. 등록사업자의 분리과세 과세표준은 1,800만 원에서 필요경비 1,080만 원(60%)과 기본공제 400만 원을 빼면 320만 원이에요. 세액은 320만 × 14% = 448,000원이고, 여기서 소형주택 세액감면(단기 4년 20%)까지 적용되면 358,400원이 됩니다.

미등록이면? 같은 수입에서 필요경비 900만 원(50%)과 기본공제 200만 원을 빼면 과세표준이 700만 원. 세액은 700만 × 14% = 980,000원. 감면도 없으니 그대로예요. 등록과 미등록의 차이가 한 해에 62만 원 가까이 나는 거죠.

다만 등록임대사업자에겐 의무도 따릅니다. 임대보증금이나 임대료 증가율을 연 5% 이내로 묶어야 하고, 의무 임대기간(단기 4년, 장기 8~10년)을 지켜야 해요. 이걸 어기면 미등록 기준으로 재계산한 세액 차액에 이자 상당 가산액까지 추징당하거든요. 등록이 무조건 유리한 건 아니니 의무 사항을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

건강보험료라는 숨은 폭탄

세금만 보고 판단하면 큰 그림을 놓칩니다. 주택임대소득이 생기면 건강보험료에도 영향을 주거든요. 특히 직장가입자의 피부양자로 등록되어 있는 분들은 이 부분을 반드시 확인해야 해요.

피부양자 자격 유지의 핵심은 이거예요. 분리과세 기준으로 주택임대소득(수입금액에서 필요경비와 기본공제를 뺀 금액)이 1원이라도 있으면 피부양자 자격을 잃을 수 있습니다. 미등록 사업자는 연간 수입 400만 원(월 33만 원 수준)까지, 등록 사업자는 연간 수입 1,000만 원(월 83만 원 수준)까지가 임대소득 ‘0원’을 만들 수 있는 면세점이에요.

직장가입자 본인이 임대소득이 있는 경우도 간과하면 안 됩니다. 보수 외 소득(임대소득 포함)이 연간 2,000만 원을 초과하면, 초과분에 대해 소득월액 보험료가 추가로 부과돼요. KB경영연구소 사례에 따르면 미등록 분리과세 임대소득 1,800만 원과 금융소득 2,000만 원이 있는 직장인의 경우, 추가 건강보험료가 월 46,700원 정도 발생합니다.

저희 어머니가 딱 이 케이스였어요. 아버지 직장보험 피부양자로 계셨는데, 소규모 월세 수입이 면세점을 넘기면서 지역가입자로 전환됐거든요. 재산도 같이 잡히니까 건강보험료가 월 20만 원 가까이 나왔습니다. 월세 수입보다 보험료가 더 부담스러워진 셈이죠. 그래서 세금만 비교할 게 아니라, 건강보험료까지 포함한 총비용으로 판단해야 합니다.

상황별 최종 판단법

3년간 양쪽 다 경험해보니까 결국 판단의 축은 세 가지더라고요. 다른 소득이 얼마인지, 등록사업자인지, 건보 피부양자인지. 이 세 가지를 조합하면 답이 나와요.

임대소득 외 다른 종합소득이 거의 없는 경우, 종합과세가 유리할 가능성이 높습니다. 인적공제와 각종 소득공제를 적용받으면 실효세율이 14%보다 훨씬 낮아지거든요. 특히 4인 가족이면 인적공제만 600만 원이라 과세표준이 크게 줄어요. 반대로 근로소득이나 사업소득이 있어서 종합소득 과세표준이 이미 1,400만 원을 넘는다면, 분리과세 쪽이 세금 부담이 적을 확률이 높습니다.

가장 정확한 방법은 국세청 홈택스에서 제공하는 “종합·분리과세 예상세액 비교” 기능을 이용하는 거예요. 양쪽 세액을 자동으로 계산해줘서 어떤 쪽이 유리한지 바로 확인할 수 있습니다. 개인 상황에 따라 결과가 천차만별이라, 감으로 판단하지 말고 반드시 양쪽을 비교해보세요.

그리고 한 가지 더. 세금은 매년 달라질 수 있어요. 올해 종합과세가 유리했다고 내년도 그런 건 아닙니다. 저도 첫해는 종합과세가, 두 번째 해는 소득 구조가 바뀌면서 분리과세가 유리했거든요. 매년 5월 신고 때마다 반드시 양쪽을 비교해보는 습관이 중요합니다. 세금 문제는 개인 상황에 따라 결과가 크게 달라지므로, 복잡한 소득 구조를 가진 분이라면 세무사 상담을 권장합니다.

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