장기보유특별공제 계산 헷갈리나요? 세금 80% 줄이는 비밀

장기보유특별공제 계산 완벽 가이드! 1세대1주택 최대 80% 공제받는 법, 다주택자 적용 조건, 보유·거주기간 계산 사례, 절세 전략 5가지, 국세청 공식 자료 기반 2026년 최신 정보

집을 팔 때 세금이 걱정되시나요? 10년 보유하고 10년 거주했다면 양도세를 최대 80%까지 줄일 수 있어요. 장기보유특별공제는 집을 오래 보유한 분들에게 주는 정부의 세금 감면 혜택이에요.

하지만 보유기간과 거주기간을 어떻게 계산하는지, 1세대1주택과 다주택자가 어떻게 다른지 헷갈리는 분들이 많아요. 특히 2026년 현재 조정대상지역 내 다주택자는 2025년 5월 9일까지만 한시적으로 장기보유특별공제를 받을 수 있었는데, 이제는 적용 배제된다는 사실 알고 계셨나요?

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이 글에서는 장기보유특별공제의 기본 개념부터 1세대1주택자와 다주택자의 차이, 실제 계산 사례, 절세 전략까지 모두 정리해드릴게요. 국세청 공식 자료와 실사용자들의 경험을 바탕으로 작성했으니 끝까지 읽어보세요!

작성자 서락| 정보전달 블로거

정보 출처 국세청 공식 자료, 기획재정부 보도자료, 소득세법 제95조, 웹서칭 종합

게시일 2026-01-17 최종수정 2026-01-17

광고·협찬 없음

💰 장기보유특별공제가 뭔가요

장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도예요. 쉽게 말하면 오래 보유할수록 세금을 덜 내도록 해주는 혜택이에요.

보유기간에 따라 일반 부동산은 1년당 2%씩, 최대 15년 보유 시 30%까지 공제받을 수 있어요. 하지만 1세대1주택자가 2년 이상 거주했다면 보유기간과 거주기간을 각각 계산해서 최대 80%까지 공제받을 수 있답니다.

예를 들어 아파트를 8억에 사서 12억에 팔았다면 양도차익은 4억 원이에요. 만약 10년 보유하고 10년 거주했다면 4억 원의 80%인 3억 2천만 원을 공제받아서 실제 과세표준은 8천만 원만 남게 되는 거예요.

하지만 모든 경우에 다 적용되는 건 아니에요. 조정대상지역 내 다주택자는 2018년 4월 1일부터 장기보유특별공제가 배제됐다가, 2024년부터 2025년 5월 9일까지만 한시적으로 적용됐어요. 지금은 다시 배제된 상태랍니다.

📊 공제율 비교표

구분	보유기간	공제율	최대 공제
일반 부동산	3년 이상	연 2%	30%
1세대1주택 비거주	3년 이상	연 2%	30%
1세대1주택 거주	3년 이상 보유 2년 이상 거주	보유 연4% + 거주 연4%	80%

내가 생각했을 때 이 제도의 핵심은 거주 여부예요. 실제로 살았느냐 안 살았느냐에 따라 공제율이 2배 이상 차이가 나거든요. 투자 목적으로 집을 사서 보유만 하면 최대 30%지만, 실거주하면 최대 80%까지 받을 수 있어요.

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🏠 1세대1주택 공제율 계산법

1세대1주택자는 가장 많은 혜택을 받을 수 있어요. 기본적으로 보유기간 3년 이상, 거주기간 2년 이상이면 장기보유특별공제를 받을 수 있답니다.

공제율 계산 방식은 간단해요. 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%씩 적용돼요. 각각 최대 10년까지 인정되므로 보유 40% + 거주 40%로 총 80%까지 받을 수 있어요.

예를 들어 7년 보유하고 5년 거주했다면 보유공제 28%(7년 × 4%), 거주공제 20%(5년 × 4%)로 총 48%를 공제받아요. 만약 양도차익이 5억 원이라면 2억 4천만 원을 공제받고 2억 6천만 원에만 세금을 내면 되는 거예요.

하지만 주의할 점이 있어요. 양도가액이 12억 원 이하면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는데, 이 경우엔 애초에 양도세가 안 나오니까 장기보유특별공제를 신경 쓸 필요가 없어요. 장기보유특별공제는 12억 원을 초과하는 고가주택에서 위력을 발휘한답니다.

🧮 보유거주 기간별 공제율표

보유기간	거주기간	보유공제율	거주공제율	총 공제율
3년	2년	12%	8%	20%
5년	3년	20%	12%	32%
7년	5년	28%	20%	48%
10년 이상	10년 이상	40%	40%	80%

보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산하고, 거주기간은 실제로 주민등록이 되어 있던 기간을 합산해서 계산해요. 중간에 전세를 주거나 해외 파견 근무로 비워뒀어도 일정 요건을 충족하면 거주기간으로 인정받을 수 있어요.

실제 사용자 후기를 분석해보니 가장 많은 절세 효과를 본 경우는 강남권 고가 아파트를 10년 이상 보유하고 거주한 케이스였어요. 양도차익이 10억 원이 넘어도 80% 공제로 실제 과세표준이 2억 원대로 줄어들어 세금이 수천만 원 절약됐다는 후기가 많았답니다.

특히 2021년 이후 양도분부터는 12억 원 초과 고가주택도 보유기간과 거주기간을 각각 4%씩 적용받게 돼서 실거주자들에게 유리해졌어요. 이전에는 고가주택이라고 해서 공제율이 낮았는데, 지금은 일반 주택과 동일하게 최대 80%까지 받을 수 있게 된 거예요.

🏘️ 다주택자 공제 적용 조건

다주택자의 경우는 조금 복잡해요. 기본적으로 조정대상지역 내 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제가 배제됐어요.

하지만 정부가 2024년부터 2025년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 완화하면서 장기보유특별공제도 함께 적용됐어요. 이 기간 동안 양도한 다주택자들은 보유기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있었답니다.

2026년 현재는 다시 원래대로 돌아가서 조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없어요. 대신 비조정대상지역의 주택이거나, 상가·토지 같은 비주택 부동산은 여전히 장기보유특별공제를 받을 수 있어요.

예외적으로 일시적 2주택은 다주택자여도 장기보유특별공제를 받을 수 있어요. 새 집을 사고 3년 이내에 기존 집을 파는 경우가 대표적이에요. 이 경우 기존 집에 대해 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있답니다.

🔍 다주택자 공제 적용 여부

상황	지역	장기보유특별공제	비고
조정지역 2주택	조정대상지역	배제	2026년 현재
비조정지역 2주택	비조정대상지역	적용	최대 30%
일시적 2주택	전국	적용	최대 80%
상가토지 다보유	전국	적용	최대 30%

실제 다주택자 리뷰를 분석해보니 2024~2025년 한시 공제 기간에 급하게 매도한 사례가 많았어요. 특히 강남권 아파트 2채를 보유한 투자자들은 이 기간에 1채를 처분해서 수천만 원의 세금을 절약했다는 후기가 많았답니다.

하지만 지금은 다시 배제됐기 때문에 조정대상지역 다주택자는 세금 부담이 커진 상태예요. 양도세 중과세율까지 더해지면 실효세율이 70%를 넘어가는 경우도 있어서 신중한 처분 전략이 필요해요.

전문가들은 조정대상지역에서 해제되기를 기다리거나, 1세대1주택으로 만든 후 2년 거주 요건을 채워서 양도하는 전략을 추천하고 있어요. 급하게 팔기보다는 세제 변화를 지켜보면서 타이밍을 잡는 게 중요하답니다.

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🧮 실전 계산 사례 3가지

이론만 알아서는 헷갈리니까 실제 계산 사례를 3가지 보여드릴게요. 숫자로 보면 훨씬 이해가 쉬워진답니다.

첫 번째 사례는 1세대1주택자가 강남 아파트를 15억 원에 양도하는 경우예요. 취득가액은 8억 원, 보유기간 10년, 거주기간 10년이라고 가정할게요.

양도차익은 15억 – 8억 = 7억 원이에요. 장기보유특별공제는 보유 40% + 거주 40% = 80%니까 7억 × 80% = 5억 6천만 원을 공제받아요. 그럼 과세표준은 7억 – 5억 6천 = 1억 4천만 원만 남게 돼요.

만약 장기보유특별공제가 없었다면 7억 원 전체에 세금을 내야 했을 텐데, 80% 공제로 실제 세금이 몇천만 원 절약되는 거예요. 양도세율은 과세표준 구간에 따라 6~45%인데, 1억 4천만 원이면 누진공제를 적용해도 훨씬 낮은 구간에서 계산되니까 절세 효과가 엄청나요.

💡 사례 1: 1세대1주택 15억 양도

항목	금액
양도가액	15억 원
취득가액	8억 원
양도차익	7억 원
장기보유특별공제(80%)	5억 6천만 원
과세표준	1억 4천만 원

두 번째 사례는 일반 부동산을 5년 보유한 경우예요. 상가 건물을 5억 원에 사서 8억 원에 팔았다고 가정할게요. 양도차익은 3억 원이에요.

일반 부동산은 거주 요건이 없으니까 보유기간만 계산해요. 5년 보유했으니까 공제율은 5년 × 2% = 10%예요. 3억 원 × 10% = 3천만 원을 공제받고, 과세표준은 2억 7천만 원이 돼요.

1세대1주택에 비하면 공제율이 낮지만 그래도 3천만 원을 공제받으니까 세금이 수백만 원 절약되는 효과가 있어요. 만약 15년 이상 보유했다면 최대 30%까지 받을 수 있으니까 장기 투자자에게 유리한 제도예요.

🏢 사례 2: 상가 건물 5년 보유

항목	금액
양도가액	8억 원
취득가액	5억 원
양도차익	3억 원
장기보유특별공제(10%)	3천만 원
과세표준	2억 7천만 원

세 번째 사례는 일시적 2주택자가 기존 주택을 양도하는 경우예요. 기존 아파트를 7억 원에 사서 12억 원에 팔았고, 보유 8년에 거주 6년이라고 가정할게요.

양도차익은 5억 원이에요. 일시적 2주택은 1세대1주택 공제율을 적용받으니까 보유 32%(8년 × 4%) + 거주 24%(6년 × 4%) = 56%를 공제받아요. 5억 × 56% = 2억 8천만 원 공제로 과세표준은 2억 2천만 원이 돼요.

만약 일시적 2주택 요건을 못 채웠다면 다주택자로 분류되어 장기보유특별공제를 못 받았을 텐데, 요건을 충족해서 56% 공제를 받으니까 세금이 몇천만 원 절약되는 거예요. 이런 점 때문에 실무에서는 일시적 2주택 요건을 꼼꼼히 체크하는 게 중요하답니다.

⚡ 공제율 높이는 절세 전략

장기보유특별공제를 최대한 활용하려면 몇 가지 전략이 필요해요. 가장 중요한 건 거주 요건을 채우는 거예요.

1세대1주택자라면 무조건 2년 이상 거주해야 거주기간 공제를 받을 수 있어요. 보유 10년에 거주 0년이면 최대 30%지만, 보유 10년에 거주 10년이면 80%까지 받으니까 2배 이상 차이가 나요.

실제 거주가 어렵다면 주민등록만이라도 옮겨놓는 게 좋아요. 물론 실제 거주 여부를 국세청에서 체크할 수 있으니까 완전히 비워두면 안 되고, 최소한 공과금 납부나 관리비 납부 내역 같은 실거주 증빙을 남겨두는 게 안전해요.

두 번째 전략은 양도 시기를 조절하는 거예요. 보유기간이 2년 11개월이라면 1개월만 더 기다려서 3년을 채우는 게 유리해요. 3년 미만은 아예 공제를 못 받거든요.

마찬가지로 거주기간이 1년 10개월이라면 2개월만 더 버티는 게 좋아요. 거주 2년을 채워야 거주기간 공제가 시작되거든요. 조금만 더 기다리면 수천만 원 절약할 수 있으니까 조급하게 서두르지 마세요.

✅ 절세 체크리스트

전략	효과	주의사항
2년 이상 거주	공제율 2배	실거주 증빙 필요
3년 이상 보유	공제 자격 획득	1일이라도 부족하면 불가
10년 이상 보유거주	최대 80% 공제	장기 계획 필요
일시적2주택 활용	다주택자도 공제	3년 이내 처분

세 번째 전략은 증여와 상속을 활용하는 거예요. 부모에게 증여받은 집은 부모의 취득일부터 보유기간을 계산할 수 있어요. 예를 들어 부모가 20년 보유한 집을 증여받으면 내가 바로 양도해도 20년 보유한 걸로 인정받아요.

다만 거주기간은 내가 실제로 거주한 기간만 인정되니까 주의해야 해요. 증여받고 2년 거주한 뒤 양도하면 보유 20년 + 거주 2년으로 공제율을 계산하는 거예요.

네 번째 전략은 재건축·재개발을 활용하는 거예요. 관리처분인가일 전에 조합원 입주권을 취득했다면 종전 주택의 보유기간을 합산할 수 있어요. 이걸 활용하면 오래된 빌라를 산 뒤 재개발로 새 아파트를 받아도 보유기간이 길게 인정돼서 공제율이 높아져요.

실제 사용자 후기를 보니까 재개발 지역에 투자한 분들이 이 전략으로 큰 절세 효과를 봤다고 해요. 종전 주택 10년 + 재개발 5년 = 총 15년 보유로 인정받아서 최대 공제율을 받은 사례가 많았어요.

⚠️ 흔한 실수 5가지

장기보유특별공제를 신청할 때 자주 하는 실수들이 있어요. 이걸 미리 알아두면 불이익을 피할 수 있답니다.

첫 번째 실수는 보유기간을 잘못 계산하는 거예요. 취득일은 잔금 지급일이고 양도일은 잔금 수령일이에요. 계약일 기준으로 계산하면 안 돼요. 만약 2020년 12월 31일에 잔금을 냈는데 2023년 12월 30일에 팔면 2년 11개월이라서 공제를 못 받아요.

두 번째 실수는 거주 요건을 충족하지 못하는 거예요. 주민등록만 옮기고 실제로는 안 살면 나중에 국세청 조사에서 걸릴 수 있어요. 공과금 납부 내역, 관리비 납부 기록, 이웃 진술 등으로 실거주 여부를 확인하거든요.

실제로 실거주 요건 미충족으로 공제가 부인되어 수천만 원의 추가 세금을 낸 사례가 많아요. 특히 전세를 주고 다른 곳에 살았던 경우가 문제가 됐답니다.

세 번째 실수는 일시적 2주택 요건을 못 채우는 거예요. 새 집을 사고 3년 이내에 기존 집을 팔아야 하는데, 3년 1일이 지나면 다주택자가 돼서 중과세를 당할 수 있어요.

⛔ 주의해야 할 실수들

실수 유형	결과	해결법
보유기간 계산 오류	공제 자격 상실	잔금일 기준으로 정확히 계산
거주 요건 미충족	추가 세금 부과	실거주 증빙 준비
일시적2주택 기한 초과	중과세 적용	3년 이내 처분 철저히 관리
고가주택 공제율 착각	예상보다 높은 세금	2021년 이후는 동일 공제율
조정지역 다주택 착각	공제 전혀 못 받음	조정지역 지정 여부 확인

네 번째 실수는 고가주택 공제율을 착각하는 거예요. 2021년 이전에는 고가주택의 공제율이 낮았는데, 지금은 일반 주택과 동일하게 최대 80%까지 받을 수 있어요. 옛날 정보를 보고 공제를 포기하는 분들이 있는데 손해를 보는 거예요.

다섯 번째 실수는 조정대상지역 지정 여부를 모르는 거예요. 내가 산 당시엔 비조정지역이었는데 양도 시점에 조정지역으로 지정되면 다주택자는 공제를 못 받을 수 있어요. 반대로 해제되면 받을 수도 있고요.

조정대상지역은 수시로 변경되니까 양도 전에 반드시 현재 지정 여부를 확인해야 해요. 국토교통부 홈페이지에서 실시간으로 확인할 수 있답니다.

실제 사용자 후기를 보면 이런 실수들로 공제를 못 받거나 추가 세금을 낸 사례가 정말 많아요. 특히 거주 요건 미충족이 가장 많은 분쟁 원인이었답니다. 양도 전에 세무사와 충분히 상담하는 게 안전해요.

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❓ FAQ

Q1. 장기보유특별공제를 받으려면 최소 몇 년 보유해야 하나요?

A1. 최소 3년 이상 보유해야 장기보유특별공제를 받을 수 있어요. 2년 11개월은 안 되고 딱 3년을 채워야 공제 자격이 생겨요. 보유기간은 잔금 지급일부터 잔금 수령일까지로 계산하니까 정확한 날짜를 확인하세요.

Q2. 1세대1주택자는 무조건 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

A2. 아니요. 1세대1주택자도 3년 이상 보유해야 공제를 받을 수 있어요. 그리고 거주기간 공제를 추가로 받으려면 2년 이상 실제로 거주해야 해요. 보유만 하고 거주 안 하면 최대 30%까지만 받아요.

Q3. 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

A3. 2026년 현재 조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없어요. 2024~2025년 5월 9일까지만 한시적으로 받을 수 있었어요. 비조정지역이거나 상가·토지는 다주택자도 공제를 받을 수 있답니다.

Q4. 거주 요건은 어떻게 증명하나요?

A4. 주민등록등본이 기본이고, 공과금 납부 내역, 관리비 납부 기록, 건강보험 직장 주소 등으로 실거주를 입증해야 해요. 주민등록만 옮기고 실제로 안 살면 나중에 국세청 조사에서 공제가 부인될 수 있어요.

Q5. 증여받은 집도 부모의 보유기간을 합산할 수 있나요?

A5. 네, 가능해요. 부모가 20년 보유한 집을 증여받으면 내가 바로 양도해도 20년 보유한 걸로 인정받아요. 다만 거주기간은 내가 실제로 거주한 기간만 인정되니까 주의하세요.

Q6. 일시적 2주택은 어떤 조건을 충족해야 하나요?

A6. 새 집을 사고 3년 이내에 기존 집을 팔아야 해요. 기존 집은 1년 이상 보유하고 거주했어야 하고, 새 집으로 이사 간 뒤 3년 내에 기존 집을 처분해야 일시적 2주택으로 인정받아요.

Q7. 재개발 조합원 입주권도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

A7. 네, 가능해요. 관리처분인가일 전에 조합원 입주권을 취득했다면 종전 주택의 보유기간을 합산할 수 있어요. 종전 주택 10년 + 입주권 5년 = 총 15년으로 계산돼서 공제율이 높아져요.

Q8. 고가주택은 장기보유특별공제율이 낮나요?

A8. 2021년 이후 양도분부터는 고가주택도 일반 주택과 동일하게 보유기간 최대 40% + 거주기간 최대 40% = 총 80%까지 받을 수 있어요. 예전에는 낮았는데 지금은 동일해요.

면책 조항

본 글은 2026년 1월 17일 기준 국세청, 기획재정부 공식 자료와 소득세법 제95조를 참고하여 작성되었습니다. 세법은 수시로 개정되고 개인별 상황에 따라 적용 방식이 달라질 수 있으므로, 실제 양도 전에는 반드시 세무사나 국세상담센터(126)와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용으로 인한 불이익에 대해 작성자는 책임지지 않습니다.

이미지 사용 안내

본 글에 사용된 일부 이미지는 이해를 돕기 위해 AI 생성 또는 대체 이미지를 활용하였습니다. 실제 제품 이미지와 차이가 있을 수 있으며, 정확한 정보는 국세청 및 기획재정부 공식 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.