2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 마감! 다주택자 중과 배제 조건, 보유 2년·조정지역 기준, 일시적 2주택 특례, 지방 저가주택 제외, 중과세율 20~30%p 절세 전략 완벽 정리
양도세 중과 배제는 2026년 5월 9일까지만 적용되는 한시적 제도예요. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때도 일반 세율만 적용받을 수 있는 마지막 기회랍니다.
2022년 5월부터 시작된 중과 유예는 매년 연장돼 왔지만, 2026년에는 연장 여부가 불투명해요. 정부가 최종 결정을 미루고 있어 다주택자들의 불안이 커지고 있답니다.
중과가 부활하면 조정지역 2주택자는 기본 세율에 20%p가 추가돼요. 3주택 이상은 30%p가 더해져 세금 부담이 2~3배 이상 급증한답니다.
보유기간 2년 이상 주택을 5월 9일 이전에 양도하면 중과를 피할 수 있어요. 하지만 토지거래허가구역으로 묶인 곳은 거래 완료까지 시간이 걸려 서둘러야 한답니다.
⏰ 2026년 5월 9일 마감
다주택자 양도세 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 시작됐어요. 윤석열 정부가 부동산 시장 안정을 위해 시행령 개정을 통해 매년 연장해온 제도랍니다.
현재 마지막 유예 기간은 2026년 5월 9일까지예요. 이 날짜 이후 양도분부터는 중과세율이 다시 적용될 가능성이 높답니다.
정부는 2026년 1월 경제성장전략 발표에서 연장 여부를 명확히 밝히지 않았어요. 5월 시한까지 최종 결정을 미뤄둔 상태라 시장의 혼란이 커지고 있답니다.
전문가들은 중과 부활 시 급매물이 쏟아질 것으로 예상해요. 토지거래허가구역 지정으로 매수가 제한된 상황에서 공급만 늘면 가격 급락 위험이 있답니다.
📅 양도세 중과 유예 연혁
| 기간 | 주요 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 2022.5.10~2023.5.9 | 1차 유예 | 시행령 개정 |
| 2023.5.10~2024.5.9 | 2차 유예 | 연장 |
| 2024.5.10~2025.5.9 | 3차 유예 | 연장 |
| 2025.5.10~2026.5.9 | 4차 유예(현재) | 마지막 기간 |
내가 생각했을 때 5월 9일까지 남은 시간이 4개월도 안 돼서 서둘러야 해요. 특히 서울 전역과 경기 일부는 토지거래허가구역이라 계약부터 잔금까지 최소 2~3개월이 걸린답니다.
양도 기준일은 잔금 지급일이에요. 계약을 5월 9일 이전에 했어도 잔금이 그 이후라면 중과 대상이 될 수 있으니 주의해야 한답니다.
중과 유예 연장을 바라는 목소리도 커요. 일부에서는 아예 중과 제도 자체를 폐지해야 공급이 원활해진다는 주장도 나오고 있답니다.
⚠️ “5월 9일 이후 중과 부활 시 세금 3배 증가?”
지금 바로 중과 배제 조건을 확인하세요!
✅ 중과 배제 핵심 조건
중과 배제를 받으려면 보유기간 2년 이상이 필수예요. 2022년 5월 10일 이후 취득한 주택도 2년만 채우면 5월 9일까지 양도 시 중과를 피할 수 있답니다.
조정대상지역 여부는 양도일 기준으로 판단해요. 현재 서울 전역, 과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명, 고양 일산동·서구가 조정지역으로 묶여 있답니다.
다주택자는 3가지 조건을 모두 충족해야 해요. 첫째 다주택자여야 하고, 둘째 조정지역 주택이어야 하며, 셋째 보유기간 2년 미만이면 중과 대상이랍니다.
2주택자는 기본 세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가돼요. 예를 들어 기본 세율 38%라면 2주택자는 58%, 3주택 이상은 68%까지 올라간답니다.
중과 유예 기간에는 이 추가 세율이 면제돼요. 보유기간 2년 이상이면 주택 수에 관계없이 일반 누진세율 6~45%만 적용받을 수 있답니다.
⚖️ 중과 판단 3단계 체크
| 단계 | 확인 사항 | 기준 |
|---|---|---|
| 1단계 | 다주택자인가 | 2주택 이상 |
| 2단계 | 조정지역인가 | 양도일 기준 |
| 3단계 | 보유기간 | 2년 이상 |
| 결과 | 5월 9일까지 양도 | 중과 배제 |
비조정지역 주택은 애초에 중과 대상이 아니에요. 서울·경기 외 지방 대부분이 해당되므로 유예 기간에 구애받지 않아도 된답니다.
장기보유특별공제는 중과 여부와 별개예요. 중과 유예 적용받더라도 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있답니다.
🏠 일시적 2주택 특례
일시적 2주택은 이사나 혼인 등으로 불가피하게 2주택이 된 경우를 말해요. 종전 주택을 3년 내 팔면 1주택자로 간주해 비과세 혜택을 받을 수 있답니다.
종전 주택 보유기간 2년 이상이 필수예요. 조정지역이면 2년 거주 요건도 추가로 충족해야 하지만, 2024년부터 서울·과천·5대 신도시는 거주 요건이 폐지됐답니다.
신규 주택 취득은 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나야 해요. 너무 빨리 사면 투기 목적으로 의심받아 특례를 못 받을 수 있답니다.
3년 처분 기한은 신규 주택 잔금일부터 계산해요. 계약일이 아니라 잔금 지급일 기준이니 착오 없도록 주의해야 한답니다.
일시적 2주택 상태에서 종전 주택 양도 시 중과 대상에서도 제외돼요. 2주택이지만 1주택으로 봐주기 때문에 중과세율이 적용되지 않는답니다.
혼인·취학·근무상 형편으로 인한 2주택도 동일하게 적용돼요. 배우자와 결혼하며 각자 주택을 보유한 경우도 5년 내 처분 시 특례를 받을 수 있답니다.
💡 “일시적 2주택, 3년 안에 팔면 비과세!”
지금 처분 계획을 세워보세요!
🔢 주택수 제외 대상
지방 저가 주택은 주택 수 계산에서 제외돼요. 공시가격 4억원 이하이고 수도권·광역시가 아닌 지역에 있으면 보유해도 다주택자로 보지 않는답니다.
상속 주택은 5년간 주택 수에서 제외돼요. 이미 주택을 보유한 상태에서 상속받았다면 5년 내 양도 시 중과 대상에서 빠진답니다.
장기임대주택도 주택 수에서 제외돼요. 임대사업자 등록하고 8년 이상 임대하면 다른 주택 양도 시 주택 수 계산에 포함되지 않는답니다.
소형 신축주택 특례도 있어요. 전용면적 60㎡ 이하이고 6억원 이하인 신축주택을 2024년 말까지 취득했다면 일정 기간 주택 수에서 제외된답니다.
🏘️ 주택수 제외 유형별 조건
| 제외 유형 | 조건 | 기간 |
|---|---|---|
| 지방 저가주택 | 공시가 4억 이하 | 영구 |
| 상속주택 | 상속 취득 | 5년 |
| 장기임대 | 8년 이상 임대 | 임대 중 |
| 소형 신축 | 60㎡·6억 이하 | 한시 특례 |
인구감소지역 주택도 2026년부터 제외돼요. 정부가 발표한 인구감소지역 주택은 다주택자 주택 수 계산에 포함하지 않기로 했답니다.
장기 어린이집으로 사용 중인 주택도 주택 수에서 제외돼요. 10년 이상 어린이집으로 운영하면 다른 주택 양도 시 유리하답니다.
💰 중과세 vs 일반세율 차이
양도차익 5억원 발생 시 중과 여부에 따라 세금이 2배 이상 차이 나요. 2주택자가 조정지역 주택 팔 때 중과되면 1억 5천만원이 더 나올 수 있답니다.
기본 세율은 양도차익 구간별로 6%부터 45%까지 누진 적용돼요. 1200만원 이하 6%, 4600만원 이하 15%, 8800만원 이하 24%, 1억5천만원 이하 35%, 초과분 45%랍니다.
중과세율은 여기에 추가로 붙어요. 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해져 최고 75%까지 세율이 올라간답니다.
실제 사례를 보면 양도차익 5억원인 3주택자가 중과 적용받으면 총 세금이 2억 8천만원에서 7억 5천만원으로 2.6배 증가해요. 차이가 5억원 가까이 나는 거랍니다.
중과 유예 기간에 양도하면 일반세율만 적용돼요. 같은 조건에서 2억 8천만원만 내면 되니 절세 효과가 엄청나답니다.
📋 다주택자 대응 전략
5월 9일까지 남은 시간을 역산하면 지금 당장 매물을 내놔야 해요. 계약부터 잔금까지 평균 2~3개월 걸리고, 토지거래허가구역은 더 오래 걸린답니다.
보유 주택 중 양도차익이 큰 것부터 우선 처분하는 게 유리해요. 중과 부활 시 세금 부담이 더 커지는 주택을 먼저 정리하는 전략이랍니다.
장기보유특별공제 요건도 함께 확인하세요. 보유 3년 이상이면 연 4~8%씩 공제받을 수 있어 세금을 크게 줄일 수 있답니다.
가격 협상은 빠르게 마무리하는 게 중요해요. 5월이 가까워질수록 급매물이 쏟아져 가격 하락 압력이 커질 가능성이 높답니다.
세무 전문가 상담은 필수예요. 보유 주택별로 중과 여부, 양도 순서, 절세 전략을 맞춤 설계받으면 수천만원 이상 절약할 수 있답니다.
❓ FAQ
Q1. 5월 9일 이후 중과 유예가 연장될 가능성은 있나요?
A1. 정부가 아직 최종 결정하지 않았어요. 부동산 시장 상황을 보며 5월 직전에 발표할 가능성이 높지만, 연장 불확실성이 커서 서둘러 대비하는 게 안전해요.
Q2. 계약은 5월 9일 전에 했는데 잔금이 그 이후면 어떻게 되나요?
A2. 양도일은 잔금 지급일 기준이에요. 잔금이 5월 10일 이후면 중과 대상이 될 수 있으니 잔금일을 앞당기는 협상이 필요해요.
Q3. 비조정지역 주택도 중과 대상인가요?
A3. 아니에요. 비조정지역은 애초에 중과 적용 대상이 아니라 유예 기간에 구애받지 않아도 돼요.
Q4. 지방 저가 주택을 보유하고 있으면 다주택자인가요?
A4. 공시가격 4억원 이하 지방 주택은 주택 수에서 제외돼요. 다른 주택 양도 시 1주택자로 간주될 수 있어요.
Q5. 일시적 2주택 특례를 받으려면 어떻게 해야 하나요?
A5. 종전 주택 보유 2년 이상, 신규 주택은 1년 후 취득, 3년 내 종전 주택 처분 조건을 모두 충족해야 해요.
Q6. 상속 주택은 언제까지 팔아야 중과 면제되나요?
A6. 상속 개시일부터 5년 내 양도하면 주택 수 계산에서 제외돼 중과 대상이 아니에요.
Q7. 장기보유특별공제는 중과 유예와 별개인가요?
A7. 네, 별개예요. 중과 유예 적용받더라도 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있어요.
Q8. 토지거래허가구역에서는 어떻게 해야 하나요?
A8. 허가 절차 때문에 거래 완료까지 시간이 오래 걸려요. 지금 당장 매물 내놓고 가격 협상을 빠르게 진행해야 5월 9일 전 잔금이 가능해요.
면책 조항
본 글의 세금 정보는 2026년 1월 15일 기준 국세청 및 기획재정부 자료를 바탕으로 작성되었으며, 개인의 상황과 법 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 양도세 신고 전 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
이미지 사용 안내
본 글에 사용된 일부 이미지는 이해를 돕기 위해 AI 생성 또는 대체 이미지를 활용하였습니다. 실제 세금 계산과 차이가 있을 수 있으며, 정확한 세액은 국세청 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.