2026년 보유세 절세 완벽 가이드! 6월 1일 기준일 활용법, 공동명의vs단독명의 전략, 고령자 공제 최대 80%, 임대사업자 등록 혜택, 합산배제 신고까지. 재산세·종부세 부담 확 줄이는 실전 노하우 총정리
2026년에는 보유세가 더욱 강화될 거라는 전망이 나오고 있어요. 특히 다주택자나 고가 1주택 보유자에게는 세 부담이 급증할 가능성이 높답니다. 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되는데요, 이 날짜를 기준으로 누가 집을 갖고 있느냐에 따라 1년 치 세금이 결정돼요.
보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉘어요. 재산세는 지방세로 모든 주택 보유자에게 부과되고, 종합부동산세는 국세로 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우에만 내게 돼요. 1세대 1주택자는 공시가격 합산액이 12억 원을 초과하면 종부세를 내야 하고, 다주택자는 6억 원 초과 시 과세 대상이 된답니다.
최근 몇 년간 공시가격이 급등하면서 보유세 부담도 크게 늘어났어요. 2021년부터 종부세율이 인상되고 다주택자에 대한 중과세가 적용되면서 세 부담이 2배에서 많게는 5배까지 증가한 사례도 있어요. 그래서 지금부터라도 절세 전략을 세워두는 게 정말 중요해요.
💰 보유세가 뭐길래 이렇게 난리일까
보유세는 말 그대로 부동산을 보유하고 있다는 이유만으로 매년 내야 하는 세금이에요. 재산세는 개별 주택마다 부과되고, 종합부동산세는 개인이 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해서 과세하는 구조랍니다. 재산세율은 과세표준에 따라 0.1%에서 0.4%까지 누진 적용되고, 종부세율은 주택 수와 가격에 따라 1.4%에서 최대 6%까지 부과돼요.
예를 들어 공시가격 15억 원짜리 아파트를 단독명의로 보유한 1세대 1주택자라면 재산세는 약 200만 원, 종부세는 기본공제 12억 원을 빼고 나머지 3억 원에 대해 과세되니 약 100만 원 정도 나와요. 총 300만 원이 넘는 세금을 매년 내야 하는 거죠. 다주택자라면 여기에 중과세율까지 적용되니 부담이 훨씬 커진답니다.
2026년에는 공정시장가액비율이 상향 조정될 가능성이 높아요. 현재 60%인 이 비율이 올라가면 과세표준도 함께 올라가서 실제 세 부담은 더 증가하게 돼요. 정부는 보유세 현실화를 추진하고 있어서 앞으로 몇 년간은 세금이 계속 늘어날 것으로 예상된답니다.
내가 생각했을 때 보유세 문제는 단순히 세금을 내는 게 아니라 자산 관리 전략 전체를 재점검해야 하는 신호예요. 집값이 오르면 좋지만 보유세도 함께 오르니까 매년 현금흐름을 어떻게 관리할지가 정말 중요해졌어요. 임대소득이 있거나 자산 재배치를 고려 중이라면 지금부터라도 체계적인 플랜을 세워야 해요.
📊 보유세 구조 한눈에 보기
| 세목 | 과세 주체 | 기준일 | 과세 대상 |
|---|---|---|---|
| 재산세 | 지방세(시·군·구) | 매년 6월 1일 | 모든 주택 보유자 |
| 종합부동산세 | 국세(국세청) | 매년 6월 1일 | 공시가 합산액 초과분 |
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📅 6월 1일이 핵심인 이유
보유세는 매년 6월 1일을 과세 기준일로 해요. 이 날짜에 등기부등본상 소유자로 등재되어 있으면 그해 전체 보유세를 납부해야 한답니다. 반대로 말하면 5월 31일까지 매도를 완료하면 그해 보유세를 한 푼도 내지 않아도 돼요. 이게 바로 타이밍 전략의 핵심이에요.
실제로 5월 말에는 보유세 부담을 피하기 위해 급매물이 쏟아지곤 해요. 종부세 과세 대상이 되는 고가 주택이나 다주택자의 경우 6월 1일을 기준으로 수백만 원에서 수천만 원까지 세금 차이가 날 수 있기 때문이에요. 그래서 매도 계획이 있다면 5월 말 이전에 잔금 처리를 마치는 게 절세의 첫걸음이랍니다.
반대로 주택을 취득할 계획이라면 6월 2일 이후로 미루는 것도 방법이에요. 6월 1일이 지나면 그해 보유세 납부 의무가 없으니 최대 1년간 세금 납부를 유예할 수 있거든요. 물론 원하는 매물을 놓칠 위험도 있으니 시장 상황을 잘 판단해야 하지만, 고가 주택일수록 이 전략의 효과가 커요.
증여나 상속을 계획 중이라면 역시 6월 1일 전후를 잘 활용해야 해요. 증여 등기를 6월 1일 이전에 마치면 증여받은 사람이 그해 보유세를 내야 하지만, 6월 2일 이후에 완료하면 기존 소유자가 보유세를 부담하게 돼요. 가족 간 자산 이전 시 이런 디테일이 수백만 원의 차이를 만들 수 있답니다.
📆 보유세 일정 체크리스트
| 일정 | 내용 | 전략 포인트 |
|---|---|---|
| 6월 1일 | 과세 기준일 | 매도는 5월 말, 매수는 6월 초 |
| 7월·9월 | 재산세 납부(2회 분납) | 고지서 확인 후 이의신청 |
| 9월 16~30일 | 종부세 합산배제 신고 | 임대주택·특례 대상 신고 필수 |
| 12월 | 종부세 납부 | 분납 신청 활용 |
👫 공동명의 vs 단독명의 전략
공동명의와 단독명의 중 어느 게 유리한지는 공시가격과 주택 수에 따라 달라져요. 재산세는 명의 방식에 관계없이 동일하게 부과되지만, 종부세에서는 큰 차이가 생긴답니다. 부부 공동명의로 하면 각자 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받을 수 있지만, 1세대 1주택 특례는 받을 수 없어요.
단독명의로 1세대 1주택이면 12억 원 기본공제에 고령자 공제와 장기보유 세액공제까지 받을 수 있어요. 만 70세 이상이고 15년 이상 보유했다면 종부세의 최대 80%까지 공제돼요. 공시가격 15억 원 주택이라면 공동명의는 세액이 약 50만 원, 단독명의는 고령자 공제 적용 시 약 20만 원으로 줄어들 수 있답니다.
공시가격 18억 원이 넘어가면 공동명의가 유리해지기 시작해요. 이 구간부터는 단독명의의 12억 원 공제보다 공동명의의 18억 원 공제가 더 큰 효과를 내거든요. 다만 나이와 보유기간에 따라 결과가 달라질 수 있으니 정확한 계산은 세무사와 상담하는 게 좋아요.
명의 변경을 할 때는 증여세도 함께 고려해야 해요. 단독명의에서 공동명의로 바꾸려면 지분 일부를 배우자에게 증여해야 하는데, 배우자 간 증여공제는 6억 원까지 가능해요. 10억 원짜리 주택의 절반인 5억 원을 증여하면 증여세 없이 공동명의 전환이 가능하답니다.
💡 명의 방식별 절세 효과 비교
| 공시가격 | 단독명의 종부세 | 공동명의 종부세 | 유리한 방식 |
|---|---|---|---|
| 12억 원 | 0원 | 약 15만 원 | 단독명의 |
| 15억 원 | 약 100만 원 | 약 50만 원 | 공동명의 |
| 20억 원 | 약 300만 원 | 약 100만 원 | 공동명의 |
| 30억 원 | 약 800만 원 | 약 400만 원 | 공동명의 |
※ 위 금액은 1세대 1주택 기준이며 고령자·장기보유 공제는 미적용. 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라질 수 있어요.
👴 고령자·장기보유 공제 활용법
1세대 1주택자에게만 적용되는 고령자 세액공제는 정말 강력한 절세 수단이에요. 만 60세부터 적용되며 나이가 많을수록 공제율이 높아져요. 만 60~64세는 종부세의 20%, 만 65~69세는 30%, 만 70세 이상은 40%를 깎아준답니다. 이 공제는 과세표준이 아니라 산출세액에서 바로 차감되니 실질적인 절세 효과가 커요.
장기보유 세액공제는 주택을 오래 보유할수록 유리해요. 5년 이상 보유 시 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상은 50%를 공제받아요. 고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용이 가능하지만 합산 한도는 80%예요. 예를 들어 만 70세에 15년 보유했다면 40% + 50% = 90%지만 실제로는 80%까지만 공제된답니다.
이 공제들을 최대한 활용하려면 집을 판지 말고 오래 보유하는 게 유리해요. 특히 부부 중 한 명이 만 60세가 넘었다면 그 명의로 단독 소유하는 게 절대적으로 유리하답니다. 공시가격 20억 원 주택이라면 공제 전 종부세가 300만 원인데, 80% 공제 적용 시 60만 원으로 줄어들어요. 240만 원이나 절약되는 거죠.
주의할 점은 이 공제들이 1세대 1주택자에게만 적용된다는 거예요. 일시적 2주택이나 상속주택 특례를 받는 경우에도 공제가 가능하지만, 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 원칙적으로 적용 대상이 아니랍니다. 명의 분산이나 증여를 통해 1세대 1주택 요건을 만족시키는 전략이 필요해요.
🎁 고령자·장기보유 공제율 정리
| 구분 | 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60~64세 | 20% |
| 고령자 | 만 65~69세 | 30% |
| 고령자 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
※ 고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용 가능하나 합산 한도는 80%까지예요.
🏢 임대사업자 등록 혜택
주택을 임대하고 있다면 임대사업자 등록을 고려해볼 만해요. 등록 시 재산세와 종부세에서 다양한 혜택을 받을 수 있거든요. 장기임대주택으로 등록하면 종부세 합산 대상에서 제외되고, 재산세도 감면받을 수 있어요. 특히 소형 주택을 장기 임대하면 종부세 계산 시 해당 주택을 아예 빼고 계산하니 절세 효과가 크답니다.
임대사업자로 등록하려면 지방자치단체나 세무서에 등록해야 해요. 의무 임대기간은 보통 8년이며, 임대료 증액 상한도 5%로 제한돼요. 이 조건들을 지키면 양도소득세 장기보유특별공제도 받을 수 있고, 임대소득에 대한 소득세 감면 혜택도 있답니다. 다주택자라면 특히 임대사업자 등록이 절세의 핵심 전략이 될 수 있어요.
다만 최근 정책 변화로 일부 혜택이 축소되고 있어요. 2020년 이후 신규 등록자는 종부세 합산배제 혜택이 제한되고, 임대료 신고 의무가 강화됐답니다. 기존 등록자도 의무기간을 채우지 못하면 소급해서 세금을 추징당할 수 있으니 신중하게 결정해야 해요. 단기적인 절세보다는 장기적인 임대 계획이 있을 때 유리하답니다.
임대사업자 등록 여부는 향후 매도 계획과도 연결돼요. 의무기간 내 매도하면 혜택을 모두 환수당하고 가산세까지 물 수 있거든요. 반대로 의무기간을 채우면 양도세에서도 장기보유특별공제를 최대 50%까지 받을 수 있어 매도 시점의 세 부담도 크게 줄어들어요. 임대와 매도 계획을 종합적으로 고려해서 등록 여부를 결정하는 게 중요해요.
🏘️ 임대사업자 등록 혜택 총정리
| 혜택 항목 | 내용 | 요건 |
|---|---|---|
| 종부세 합산배제 | 임대주택 종부세 제외 | 8년 이상 임대 등록 |
| 재산세 감면 | 최대 100% 감면 | 임대 유형·기간에 따라 차등 |
| 양도세 장특공제 | 최대 50% 공제 | 10년 이상 임대 |
| 임대소득세 감면 | 30~75% 감면 | 소형주택 장기임대 |
※ 2020년 이후 신규 등록자는 일부 혜택 제한. 지자체별 조건이 다를 수 있어요.
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🎯 합산배제 신고 놓치면 손해
종부세 합산배제 신고는 매년 9월 16일부터 30일까지 해야 해요. 이 신고를 놓치면 특례를 받을 수 없어서 수백만 원의 세금을 더 낼 수 있답니다. 합산배제 대상은 임대주택, 사원용 주택, 미분양 주택 등이 있는데, 요건만 갖추면 해당 주택을 종부세 과세표준에서 완전히 제외할 수 있어요.
일시적 2주택도 합산배제 신고 대상이에요. 1세대 1주택자가 이사를 위해 새 집을 샀을 때 기존 집을 3년 내 처분한다면 일시적 2주택으로 인정받아 1세대 1주택 공제를 계속 받을 수 있답니다. 신고를 안 하면 자동으로 2주택자로 계산되니 반드시 9월에 신고해야 해요.
상속주택도 마찬가지예요. 상속받은 주택은 상속 개시일로부터 5년간 종부세 계산 시 제외할 수 있어요. 부모님이 돌아가셔서 집을 물려받았는데 이미 내 집이 있다면 일시적으로 2주택이 되지만, 합산배제 신고를 하면 5년간은 1세대 1주택 혜택을 유지할 수 있답니다. 5년 내에 상속주택을 처분하거나 기존 주택을 팔면 돼요.
지방 저가주택도 합산배제 대상이에요. 수도권 외 지역에 있는 공시가격 3억 원 이하 주택은 종부세 계산 시 제외돼요. 서울에 주택 한 채 갖고 있고 지방에 3억 원 이하 소형 주택을 하나 더 샀다면 합산배제 신고만 하면 여전히 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있답니다. 이런 특례들을 모르고 신고를 안 하면 불필요하게 세금을 더 내게 되는 거예요.
📝 합산배제 신고 대상 및 요건
| 대상 | 요건 | 효과 |
|---|---|---|
| 임대주택 | 8년 이상 등록·임대 | 종부세 과세대상 제외 |
| 일시적 2주택 | 신규 취득 후 3년 내 처분 | 1세대 1주택 공제 유지 |
| 상속주택 | 상속 후 5년간 | 주택 수 제외 |
| 지방 저가주택 | 수도권 외 3억 원 이하 | 종부세 합산 제외 |
※ 합산배제 신고는 매년 9월 16~30일 국세청 홈택스에서 가능해요.
❓ FAQ
Q1. 보유세는 언제 납부하나요?
A1. 재산세는 7월과 9월에 두 번 나눠서 납부해요. 종합부동산세는 12월에 한 번 납부하고요. 고지서는 납부 한 달 전쯤 받게 된답니다.
Q2. 공시가격이 오르면 보유세도 자동으로 오르나요?
A2. 네, 공시가격이 오르면 과세표준도 올라서 보유세가 증가해요. 다만 급격한 인상을 막기 위해 세 부담 상한제도가 있어서 전년 대비 150% 이상은 오르지 않도록 제한하고 있답니다.
Q3. 부부가 각각 집을 갖고 있으면 종부세는 어떻게 되나요?
A3. 1세대 기준으로 합산해서 과세돼요. 부부가 각각 공시가격 7억 원짜리 집을 소유하면 합산 14억 원으로 계산되어 종부세 과세 대상이 된답니다. 공제는 2주택자 기준인 6억 원만 적용돼요.
Q4. 1세대 1주택인데 종부세가 나온 이유는 뭔가요?
A4. 1세대 1주택도 공시가격이 12억 원을 초과하면 종부세를 내야 해요. 12억 원이 기본공제 금액이라서 그 이상은 과세 대상이 된답니다. 고령자나 장기보유 공제를 활용하면 세액을 줄일 수 있어요.
Q5. 집을 5월 31일에 팔면 보유세를 안 내도 되나요?
A5. 네, 6월 1일이 과세 기준일이라서 5월 31일까지 소유권 이전 등기를 완료하면 그해 보유세를 내지 않아도 돼요. 잔금일을 조율해서 5월 말 이전에 마치는 게 절세 전략이에요.
Q6. 합산배제 신고를 깜빡했는데 어떻게 하나요?
A6. 종부세 고지를 받은 후에도 경정청구를 통해 신고할 수 있어요. 다만 기한 후 신고라 가산세가 붙을 수 있으니 가능한 빨리 처리하는 게 좋답니다. 세무서나 세무사에게 문의해보세요.
Q7. 조정대상지역 내 다주택자는 절세가 불가능한가요?
A7. 절세가 어렵기는 하지만 불가능하지는 않아요. 임대사업자 등록, 가족 간 증여를 통한 명의 분산, 일부 주택 처분 등의 방법으로 세 부담을 줄일 수 있답니다. 전문가와 상담해서 종합적인 전략을 세우는 게 중요해요.
Q8. 재산세는 공동명의가 유리한가요?
A8. 재산세는 단독명의나 공동명의나 동일해요. 공동명의로 해도 주택 전체 가액을 기준으로 과세되니 차이가 없답니다. 절세 효과는 종부세에서만 나타나요.
✍️ 작성자 소개
작성자: 서락
직업: 정보전달 유튜버
본 글은 2026년 1월 기준 국세청, 국토교통부 등 공식 자료와 웹서칭을 통해 작성되었어요.
보유세 관련 법령은 수시로 변경될 수 있으니 실제 신고 전에는 세무 전문가와 상담하시는 걸 권장해요.
📚 정보 출처
- 국세청 종합부동산세 안내 (https://www.nts.go.kr)
- 국토교통부 주택임대사업 정보 (https://www.molit.go.kr)
- 행정안전부 재산세 관련 공지
- 각 지자체 세무과 공개 자료
- 세무법인 및 전문가 칼럼
💡 보유세 절세 전략 핵심 요약
✅ 6월 1일 과세 기준일을 활용한 매매 타이밍 조절
✅ 공시가격 18억 원 기준으로 공동명의 vs 단독명의 선택
✅ 고령자·장기보유 공제로 최대 80% 절감
✅ 임대사업자 등록으로 종부세 합산배제 혜택
✅ 9월 합산배제 신고 절대 놓치지 말기
✅ 일시적 2주택·상속주택 특례 적극 활용
보유세 절세는 한두 가지 방법으로 되는 게 아니에요.
내 상황에 맞는 여러 전략을 조합해서 장기적인 관점에서 접근해야 효과가 커요.
특히 2026년에는 세법 개정이 예고되어 있으니 미리 대비하는 게 중요하답니다!
⚠️ 면책조항
본 글은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률적·세무적 조언이 아니에요.
보유세는 개인의 주택 보유 현황, 가족 구성, 소득 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있어요.
실제 신고 및 납부 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바라며,
본 글의 내용으로 인한 불이익에 대해서는 책임지지 않음을 알려드려요.
📷 이미지 사용 안내
본 글에 사용된 일부 이미지는 이해를 돕기 위해 AI 생성 또는 대체 이미지를 활용하였습니다.
실제 서류나 화면과 차이가 있을 수 있으며, 정확한 양식은 국세청 및 해당 기관 공식 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.